Lesermeinungen:
(35)| (97)Pi mal Daumen gilt nicht: Wenn Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen, müssen sie gleich mehrere Kriterien erfüllen. Wer sie missachtet, kann oft nicht alle Kostenpunkte einfordern. Hol dir auch unsere kostenlose Musterabrechnung.
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Inhaltsübersicht: Nebenkosten abrechnen
Welche Nebenkosten gehören in die Nebenkostenabrechnung?
Abrechnungsfähig sind ausschließlich Nebenkosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgelistet sind:
Wer weitere Nebenkosten umlegen möchte, die unter „Sonstige Betriebskosten“ fallen, muss diese aber extra nennen. Zum Beispiel die Wartung von Dunstabzugshauben oder Rauchmeldern.
Link-TippDiese Positionen sind abrechenbar: Mehr dazu, welche Nebenkosten umlagefähig sind und welche nicht.
Welche Nebenkosten gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung?
Nicht alle anfallenden Kosten dürfen Vermieter mit ihren Mietern abrechnen. In der Nebenkostenabrechnung haben nichts zu suchen:
InfoNebenkostenabrechung: Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein
Nur dann, wenn im Mietvertrag auch vereinbart wurde, dass der Mieter die Nebenkosten zu tragen hat, darf der Vermieter die Nebenkosten mit dem Mieter abrechnen. Ist dagegen nichts vereinbart, so ist die gezahlte Miete eine Inklusivmiete, mit der auch alle Nebenkosten schon abgegolten sind. Werden im Mietvertrag die einzelnen Nebenkostenpositionen benannt, so ist dies eine abschließende Aufzählung: Hat der Vermieter etwa eine Position vergessen, so kann er sie nicht abrechnen. Allerdings müssen nicht sämtliche umlagefähigen Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) einzeln aufgezählt werden, es reicht die Formulierung „sämtliche Betriebskosten“ um die gängigen Nebenkosten laut Betriebskostenverordnung zusammenzufassen. Da dieser Begriff gesetzlich definiert ist und seit langem allgemein üblich ist, bedarf er keiner weiteren Erläuterungen (BGH, Az.: VIII ZR 137/15).
Sind Vermieter verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen?
Vermieter müssen spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums die Nebenkosten mit ihren Mietern abrechnen.
InfoDie Abrechnungsperiode läuft zum Beispiel vom 1.01.2022 bis 31.12.2022. Dann muss dem Mieter spätestens am 31.12.2023 die Nebenkostenabrechnung vorliegen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter zum Beispiel am 31.03.2022 aus der Wohnung auszieht.
Versäumt der Vermieter die Frist, so kann er etwaige Nachforderungen nicht mehr geltend machen. Schlimmer noch: Weigert sich der Vermieter beharrlich, Nebenkostenabrechnungen zu erstellen, kann der Mieter unter Umständen Nebenkostenvorauszahlungen eingehalten oder gar zurückfordern.
Wie werden die Nebenkosten richtig abgerechnet?
Wenn Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen, müssen sie auf formale und inhaltliche Details achten:
1. Abrechnungszeitraum angeben
Der Abrechnungszeitraum beträgt immer 12 Monate. Meist wird der Zeitraum 1.01. bis 31.12. eines Jahres abgerechnet. Es können aber auch andere Zeiträume gewählt werden, zum Beispiel 1.07. eines Jahres bis zum 30.06. des Folgejahres; der Zietraum muss aber auch dann genau 12 Monate betragen.
2. Zusammensetzung der Gesamtkosten angeben
Wenn Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen, müssen die einzelnen Kostenpositionen nachvollziehbar angeben werden, zum Beispiel Wasser, Abwasser, Beleuchtung oder Hausmeister. Mehr Details sind nicht nötig. Den Betrag dieser Kostenpositionen darf der Vermieter bereinigt angeben. Er muss also nur die jeweils umlagefähigen Kosten angeben. Zum Beispiel, wenn ein Vermieter einen Hausmeister für mehrere Wohngebäude einstellt: dann muss er in der Nebenkostenabrechnung nur die Hausmeisterkosten angeben, die für das betroffene Wohngebäude anfallen (BGH VIII ZR 93/15).
Gesamtkosten nachweisen: Belegeinsicht genügt meist
Der Vermieter muss in der Regel keine Kopien der Rechnungsbelege an die Mieter senden, wenn dem Mieter zugemutet werden kann, die Belege direkt einzusehen (BGH, Az.: VIII ZR 78/05).
3. Verteiler- oder Umlageschlüssel angeben
In der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter verständlich angeben, welchen Verteilerschlüssel er auf die jeweiligen Kostenpositionen anwendet. Ein gutes Beispiel wäre die Angabe der Berechnung nach „Wohneinheiten“ oder „anteiliger Wohnfläche“. Ein ungültiger, weil nicht nachvollziehbarer Verteilerschlüssel ist zum Beispiel „Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate“ (BGH VIII ZR 84/07).
4. Anteil des Mieters nennen
In der Nebenkostenabrechnung muss stehen, welchen Kostenanteil der Mieter jeweils für Hausmeisterkosten, Müllabfuhr oder Beleuchtung zu zahlen hat.
Damit hat der Vermieter die Nebenkosten ersichtlich genug dargelegt: Die einzelnen Kostenpositionen, Umlageschlüssel und der jeweilige Anteil des Mieters ermöglichen, dass rechnerisch nachgeprüft werden kann, wie sich die Abrechnung zusammensetzt.
5. Abzug eventueller Vorauszahlungen berücksichtigen
Ob und welchen Betrag der Mieter bereits für die Nebenkosten gezahlt hat, etwa in Form einer Nebenkostenvorauszahlung, muss der Vermieter ebenfalls in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen.
Link-TippHier findest du eine Mustervorlage für die Nebenkostenabrechnung.
Beachte bitte, dass hinsichtlich der Betriebskostenarten und der Verteilerschlüssel die Vereinbarungen im Mietvertrag einzuhalten sind.
Welche Verteiler- oder Umlageschlüssel gibt es?
In den Mietvertrag sollten Vermieter hineinschreiben, wie die Nebenkosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden. Steht das nicht im Vertrag, müssen die kalten Betriebskosten in der Regel nach dem Anteil der Wohnfläche abgerechnet werden (§ 556a, Abs. 1 BGB).
Die warmen Neben- und Heizkosten müssen nach Gesetz zum Großteil verbrauchsabhängig berechnet werden. Grundsätzlich müssen Vermieter die Heizkosten mindestens zu 50 und höchstens zu 70 Prozent nach Verbrauch abrechnen. Tun sie das nicht, darf der Mieter 15 Prozent von den abgerechneten Heizkosten abziehen (BGH, Az.: VIII TR 67/03).
Bei älteren oder schlecht gedämmten Wohnungen kann eine höhere Umlage nach Verbrauch fällig werden, so dass 70 Prozent die Regel sind. Der übrige Anteil der warmen Nebenkosten ist nach Wohnfläche zu berechnen (§ 7 HeizkostenV). Bei den übrigen Nebenkosten sind folgende Verteilerschlüssel möglich:
Link-TippWie du die Umlageschüssel anwendest und welcher für wen am besten geeignet ist, liest du in diesem Artikel.
Welche Fristen müssen Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung einhalten?
Bevor Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen, müssen sie sich natürlich auch noch an bestimmten Fristen halten:
Wie lang ist der Abrechnungszeitraum?
Die Nebenkosten müssen grundsätzlich einmal jährlich abgerechnet werden. Die Abrechnungsperiode umfasst einen Zeitraum von zwölf Monaten (§ 556, Abs. 3 BGB).
Der Zeitraum kann sich nach dem Kalenderjahr richten, das ist aber nicht zwingend. Oft ist zum Beispiel die Abrechnung nach Heizperiode einfacher.
Abfluss- oder Leistungsprinzip: Wenn Rechnungen nicht zum Zeitraum der Nebenkostenabrechnung passen
Manchmal stimmt der Zeitraum, der dem Vermieter zum Beispiel von einem Versorger oder einer Versicherung in Rechnung gestellt wird, nicht mit dem Abrechnungszeitraum der Nebenkosten überein. Dann gilt das sogenannte Abfluss- oder Leistungsprinzip.
Ein Beispiel: Die Abrechnungsperiode für die Nebenkostenabrechnung ist auf den 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres festgelegt. Die Wohngebäudeversicherung rechnet aber den Zeitraum 1. Dezember bis 30. November des Folgejahres ab. In solchen Fällen kann der Vermieter in der Regel nach dem Abflussprinzip abrechnen, und die komplette Rechnung in die Abrechnung für das Gesamtjahr einbeziehen.
Der Vermieter muss hier also nicht jeweils anteilig eine Rechnung über die Wohngebäudeversicherung eines Jahres und eine Rechnung des Folgejahres abrechnen.
Aber Vorsicht: Die Anwendung des Abflussprinzips ist unzulässig, wenn ein Mieter hierdurch grob benachteiligt würde. Auch darf das Prinzip nicht auf die Heizkosten angewendet werden, da diese überwiegend verbrauchsanteilig abgerechnet werden müssen (BGH, Az.: VIII ZR 156/11).
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Innerhalb welcher Frist muss der Vermieter die Nebenkosten abrechnen?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten haben (§ 556, Abs. 3 BGB). Zum Beispiel: Eine Abrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 muss dem Mieter spätestens am 31. Dezember 2022 zugegangen sein. Erhält der Mieter die Nebenkostenabrechnung später, kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderungen stellen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Dabei gilt die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümer nicht als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung für die Mieter. Der Bundesgerichtshof urteilte, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung die Betriebskosten innerhalb der Jahresfrist mit seinem Mieter abrechnen muss – auch wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des Hauses noch nicht vorliegt (BGH, Az.: VIII ZR 249/15).
Eine Ausnahme ist nur möglich, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er keine Schuld an der Verspätung trägt. Zum Beispiel, wenn die Post getrödelt hat (BGH, Az.: VIII ZR 107/08).
InfoRückerstatten muss der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist: Wenn die Nebenkostenvorauszahlung höher ist als die tatsächlichen Nebenkosten, muss der Vermieter den entsprechenden Betrag auch nach Ablauf der Frist zurückerstatten (BGH, Az.: VIII ZR 115/04).
Wann verjähren Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung spätestens?
Zahlt zum Beispiel ein Mieter eine fällige Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung nicht und der Vermieter unternimmt nichts dagegen, so gilt die regelmäßige Verjährungsfrist. Diese beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Fällt dem Vermieter also erst nach Ablauf der Frist auf, dass der Mieter eine Nachzahlung nicht geleistet hat, so geht er in der Regel leer aus.
Vorsicht: Die häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung
Wenn die Nebenkostenabrechnung schon abgeschickt ist, und der Vermieter bemerkt einen Fehler, kann er diesen unter Umständen noch ausbügeln. Zwei Arten von Fehlern, und ihre Folgen:
1. Formelle Fehler
Dieser Fehler betrifft die vier Kernpunkte der Abrechnung: Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Anteil des Mieters und seine eventuellen Vorauszahlungen. Ist einer dieser Punkte unzureichend, ist es ein formeller Fehler (BGH, Az.: VIII ZR 295/07; Az.: VIII ZR 84/07). Die Abrechnung an sich bleibt zwar gültig, aber hinsichtlich der betroffenen Kostenposition ist die Forderung unwirksam.
Das können Vermieter tun: Die Uhr tickt bereits, denn der Vermieter muss den Fehler bis zur Abrechnungsfrist korrigieren, also innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes.
Bei einer Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 ist die Deadline der 31. Dezember 2021. Bis dahin muss der Vermieter dafür sorgen, dass der Mieter eine formell richtige Nebenkostenabrechnung erhält. Verstreicht die Frist, kann der Vermieter die fehlerhaft abgerechneten Kostenpositionen in der Regel nicht mehr einfordern (BGH, Az.: VIII ZR 57/04; BGH Az.: VIII ZR 115/04).
2. Inhaltliche Fehler
Es liegt ein inhaltlicher Fehler vor, wenn der Vermieter nicht vereinbarte Nebenkosten abrechnet, eine Abrechnungsposition vergisst oder einen Berechnungsfehler macht. Auch hier ist es möglich, nachträglich zu korrigieren.
Das können Vermieter tun: Für die Korrektur von inhaltlichen Fehlern gilt ebenfalls die Abrechnungsfrist: Nur innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes kann der Vermieter Rechenfehler ausbügeln und vergessene Kostenpositionen nachberechnen.
Bei einer Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 heißt das, der Vermieter muss spätestens bis zum 31. Dezember 2021 seine Nachforderung stellen. Später kann er meist keine Kosten einfordern oder bereits erstattetes Guthaben vom Mieter zurückverlangen (BGH, Az.: VIII ZR 190/06;Az.: VIII ZR 57/04).
In Ausnahmefällen können Vermieter auch nach Ablauf der Frist nachfordern: Jedenfalls dann, wenn der Vermieter nichts dafür kann, dass er die Nebenkosten erst verspätet abrechnet: Zum Beispiel, wenn die Grundsteuer rückwirkend erhöht wird und er nicht die nötigen Unterlagen hatte, um diese Kosten einzufordern. Sobald der Vermieter die nötigen Unterlagen erhält, sollte er aber innerhalb von drei Monaten nachfordern (BGH, Az.: VIII ZR 264/12; Az.: VIII ZR 220/05).
Wie können Vermieter sichergehen, dass die Abrechnung stimmt?
Damit die Nebenkostenabrechnung auch wasserdicht ist, sollten die Pflichtangaben enthalten (Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten, Umlageschlüssel, Anteil des Mieters, Abzug eventueller Vorauszahlungen) und so einfach wie möglich gestaltet sein, damit sie nachvollziehbar ist.
Vermieter sollten zudem ihre Nebenkostenabrechnung rechtzeitig abschicken: haben sie trotz aller Sorgfalt eine Rechnung übersehen oder einen Rechenfehler eingebaut, haben sie so noch genug zeitlichen Puffer, um Nachforderungen zu stellen.
Was passiert, wenn der Mieter der Abrechnung widerspricht?
Hat der Mieter Fehler in der Abrechnung gefunden, so kann er Einwendungen gegen diese bis spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben. Jede Beschwerde, die danach kommt, kann der Vermieter in der Regel ungestraft ignorieren.
Können Vermieter die Nebenkosten erhöhen?
Steigen die Nebenkosten im Laufe der Zeit, so kann der Vermieter die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anpassen. Dies allerdings nicht nach Belieben; vielmehr muss die erhöhte Vorauszahlung in etwa dem entsprechen, womit auch tatsächlich zu rechnen ist.
Link-TippSo können Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung rechtssicher erhöhen – mit Musterschreiben als pdf-Datei
Können Nebenkosten pauschal abgerechnet werden?
Es kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass die Betriebskosten durch eine Pauschale abgegolten werden. Davon ausgenommen sind jedoch die warmen Betriebskosten für Heizung und Warmwasser, die gemäß der Heizkostenverordnung abgerechnet werden müssen.
Link-TippSo funktioniert die Betriebskostenpauschale.
Frank Kemter14.01.2022Ihre Meinung zählt
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teilen97 Kommentare
Juliaam 17.01.2022 20:12
Hallo zusammen,
Mein Freund ist zum 01.09.2020 in seine Wohnung gezogen und hat bis heute keine NK Abrechnung erhalten. Nach einer Rückfrage beim Vermieter hieß es, er hatte noch nie eine Abrechnung an seine Mieter erstellt und müsse sich erst einmal beim Steuerberater darüber erkundigen. Die Heizkosten werden extern (Nachtspeicher) abgerechnet. Wie verhält es sich wenn die Nebenkosten falsch angesetzt sind und der Vermieter nun herausfindet, dass die Kosten eventuell überhaupt nicht ausreichen um eventuelle Kosten für ihn zu decken. Ist dann eine Erhöhung rechtens und jederzeit möglich?Weiteres gibt es viel zu wenig Mülltonnen (jeweils eine Tonne pro Müllart) bei einem Mehrfamilienhaus mit etwa 8 Wohnungen. Muss man hier speziell auf einen Umlageschlüssel achten?
Vielen Dank für die Hilfe
auf Kommentar antwortenchimney12 am 31.12.2021 12:26
Ich bin seit neuestem selbst Vermieter und habe Wärmeverluste von der FernWärmeübergabestation im Keller zu den beiden vemieteten Wohnunen zu beklagen. Das heißt, dass die vom Versorger gelieferte Wärmemenge deutlich über den Verbrauchswerten der Zähler in den Wohnungen abweicht.
Kann ich die Differenz umlegen? Wie
auf Kommentar antwortensabine am 25.12.2021 10:07
Hallo, habe soeben Betriebskostenabrechnung erhalten.Das Jahr geht vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020.Die Heizungs/Wasserkosten wurden erst am 12.04.2021 abgelesen und nicht wie sonst in der ersten Januarwoche.
Das hat nun zur Folge das die Kosten höher sind da ja insgesamt ein längerer Zeitraum herangezogen wurde,ohne das darauf hingewiesen wurde.Ist das korrekt!
auf Kommentar antwortenGuido am 16.12.2021 08:59
Hallo.
Mit welcher Software kann ich die Nebenkostenabrechnung meine Gewerbelagerhallen abrechnen ?
auf Kommentar antwortenBarbara am 17.11.2021 19:59
Hallo, ich bin im Juni d.J. umgezogen. Mein alter Vermieter wollte mir die Endabrechnung der Heiz-/Betriebskosten an meine neue Adresse schicken, der Brief ging aber an den Vermieter zurück. Mein Sohn hatte für mich die Wohnung an den Vermieter der alten Wohnung übergeben, aber angeblich bei der Übergabe eine falsche PLZ meiner neuen Adresse angegeben. Nun soll ich 30,00 Euro für die erneute Zusendung der Endabrechnung zahlen. Ich hatte ihm angeboten, die Portogebühren für beide Briefe zu erstatten. Meine Frage: Darf der Vermieter für den Versand der Endabrechnung der Heiz-/Betriebskosten eine Gebühr von 30,00 Euro fordern?
Mit freundlichen Grüßen
auf Kommentar antwortenimmowelt redaktion am 18.11.2021 15:46
Hallo Barbara,
grundsätzlich zählt das Porto nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten. Wenn ich Ihren Fall richtig verstanden habe, haben Sie sich aber mit dem ehemaligen Vermieter schon auf die Kostenübernahme des Portos verständigt.
Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt oder Mieterschutzbund zu wenden.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Wilhelm am 14.11.2021 17:52
In meiner Heiz- und Betriebskostenabrechnung
werden mir unter Kosten der Heizanlage
Gerätemiete Heizung
Gerätemiete Warmwasser in Rechnung gestellt.
Was ist damit gemeint und ist das richtig ?
Vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen
auf Kommentar antwortenredaktion.immowelt.de am 15.11.2021 12:43
Hallo Wilhelm,
schauen Sie bitte in Ihren Mietvertrag. Mietern kann in den Betriebskosten die Kosten Heizung und Warmwasser auferlegt werden, wenn das im Mietvertrag so vereinbart wurde.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Frederik am 30.08.2021 09:27
Zum 01.01.2020 wurde unsere als Privatmieter bewohnte, mischgenutzte Immobilie an einen neuen Besitzer verkauft. In unserer aktuellen Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2020 ist nun, anders in den Jahren zuvor, offensichtlich die Gewerbeeinheit im EG nicht mehr mit inbegriffen. Dies hat zur Folge, dass sich die Gesamtfläche der Immobilie faktisch von 2442m2 auf 1661m2 sowie von 19 auf 18 Einheiten reduziert. Dies wirkt sich für uns, trotz fast identischen Verbrauchswerten, stark negativ auf die Heiz- und Wasserkosten sowie auf die Betriebskosten aus. Bedeutet, dass von uns für das Jahr 2020, trotz einer jahrelang ausreichenden NK-Vorauszahlung von 260€ p. M. für eine 110m2 große DG-Wohnung, jetzt eine Nachzahlung von über 1000€ gefordert wird. Die Wohnung wird von uns seit dem Jahr 2009 bewohnt. Mit dem Verkauf der Immobilie wurde uns kein neuer Mietvertrag mit einer Neuregelung der Betriebskostenabrechnung vorgelegt, noch wurde uns diese nun praktizierte Abrechnungsänderung des Umlageschlüssels mitgeteilt.
Auf dem/der von der Firma Techem erstellten Betriebs-/Nebenkostenabrechnung ist hinsichtlich der Gesamtkosten zum Punkt „Gesamteinheiten“ jedenfalls nach wie vor von „m2-Nutzfläche“ und nicht von „Wohnfläche“ die Rede.
Nun zu meiner Frage: Ist es legitim, das Gewerbe aus der Gesamtnutzfläche herauszunehmen? Bedeutet dies, dass das Gewerbe eine separate Betriebskostenabrechnung erhält? Dies ist m. E. nicht transparent und die Abrechnung ggf. anfechtbar? Hätten wir nicht über die geänderte Abrechnungsmodalität im Vorfeld informiert werden müssen?
Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen
auf Kommentar antwortenSilvi am 17.08.2021 18:04
Unser WC Kasten hatte einen defekt ( nicht der Schwimmer) so das ständig Wasser floss. Unser Hausmeister brauchte bis zu 14 Tage um das ganze korrekt zu reparieren. Da er zudem auch ein falsches Teil bestellte was nicht die Ursache behob. Muss man dieses Material und Stundenlohn auch bezahlen und wer kommt für die fast 14 Tage Wasserverschwendung auf.
auf Kommentar antwortenimmowelt redaktion am 18.08.2021 08:20
Hallo Silvi,
bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt oder Mieterschutzbund zu wenden.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Elli am 18.07.2021 15:38
Wie kann es sein das die Entwässerung 3.334 Euro beträgt und 2020 waren es 700,11 Euro. Also das 4 fache ,2020 über 1.000euro wider bekommen und jetzt 600euro Nachzahlung wir sind zu 2 Personen a 63,1qm Wohnung
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 19.07.2021 10:38
Hallo Elli,
das liegt wohl am Umlageschlüssel. Umso mehr Wasser das ganze Haus verbraucht, desto mehr müssen alle Mieter gemeinsam zahlen. Die von ihnen dargestellte Sachlage erscheint selbstverständlich ungerecht und unangemessen.
Hier sollten Sie das Gespräch mit ihrem Vermieter führen. Denn dieser Umlageschlüssel ist natürlich nicht dafür gedacht, dass Sie auch die Wasserkosten für die Gäste ihrer Nachbarn zahlen.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Elli am 13.07.2021 23:59
Ich lebe mit meiner Tochter alleine ,also sind zu zweit.Hier im Haus leben Flüchtlinge die jedes Jahr ihre Verwandten aufnehmen für 4 Monate es sind 5 Personen also die sind dann 9 Personen, die andere Familie sind zu 4 Personen plus 3 Personen extra auch für 3 Monaten ,alle beide waschen in der Woche 15 Maschinen und ihre ganzen Teppiche. Jetzt habe ich eine Nachzahlung von 600€ .Obwohl wir zur 2 Personen sind und ich habe immer 500€ - 1000€ Guthaben gehabt .
auf Kommentar antwortenS.K. am 11.04.2021 12:55
Sehr geehrtes Immo.Team,
unser Mieter zieht diesen Monat aus. Wir lassen eine Firma kommen für die Heizkostenabrechnung (diese liest die Röhrchen an den einzelnen Heizkörpern ab.) . Darf ich die Rechnung komplett auf den Mieter umlegen, da diese zusätzlichen Kosten nur durch den Auszug entstehen?
Mit freundlichen Grüßen
auf Kommentar antwortenR.E. am 07.04.2021 09:08
Hallo liebes Immoweltteam,
ich habe eine Frage hingehend zu den sonstigen Betriebskosten.
als ich in das Haus eingezogen bin- nach Fertigstellung wurden sonstige Betriebskosten umgelegt und jährlich berechnet. Abgerechnet wurden Wartung technischer Anlagen, Bedachung, Lüftungsanlage, Rolltor TG, Glas-Alu Außenelemente (Brandschutz) .
Kann ich darauf in Widerspruch gehen, wenn diese Kosten nicht namentlich aufgezählt wurden oder gibt es so etwas wie ein Gewohnheitsrecht, da ich ja seit 5 Jahren diese Kosten trage?
Vielen Dank!
auf Kommentar antwortenR.E. am 07.04.2021 09:09
- also die Kosten sind nicht im Mietvertrag einzeln aufgelistet bei sonstige Betriebskosten
immowelt redaktion am 07.04.2021 13:41
Hallo R.E.,
zunächst einmal muss es sich bei sonstigen Betriebskosten um laufende Kosten handeln. Wenn sie nicht im Mietvertrag aufgeführt sind, jedoch jahrelang vom Mieter gezahlt wurden, kann es sich um ein sogenannte stillschweigende Vereinbarung des Inhalts handeln.
Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Wir empfehlen, sich hier Rat bei einem Fachanwalt oder einer Mieterschutzvereinigung zu holen.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
R.E. am 07.04.2021 14:39
Vielen Dank, das habe ich mir fast gedacht und ja, es sind laufende Kosten. Einen Anwalt einzuschalten wäre von den Kosten her sinnlos.
J.F. am 03.03.2021 14:48
Kann man zu viel bezahlte NK aus vorjährigen NK Abrechnungen zurückverlangen, wenn man jetzt erst feststellt, das die Mietfläche abweicht und damit der Verteilerschlüssel nie gestimmt hat?
auf Kommentar antwortenredaktion.immowelt.de am 03.03.2021 22:51
Hallo,
wenn das tatsächlich so ist, können sie das tun. Ansprüche des Mieters verjähren erst nach drei Jahren.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
redaktion.immowelt.de am 03.03.2021 22:51
Hallo,
wenn das tatsächlich so ist, können sie das tun. Ansprüche des Mieters verjähren erst nach drei Jahren.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
K.S. am 12.02.2021 18:21
Wenn ich im Mietvertrag eine Pauschale für nicht verbrauchsabhängige Betriebskosten festlege (verbrauchsabhängige werden separat per Vorauszahlung erhoben und jährlich abgerechnet), muss ich dann trotzdem einen Verteilerschlüssel für dafür im Vertrag angeben (nach welchem ich intern die Pauschale errechnet habe) ?
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 16.02.2021 08:03
Hallo K.S.,
bei einer Pauschale müssen die Verteilerschlüssel nicht angegeben werden. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverband.
Beste Grüße
die immowelt Redakion
K.S. am 16.02.2021 11:54
Hallo,
vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Eine Frage zum Umlageschlüssel bei der Nebenkostenabrechnung hätte ich jedoch, die sicher für jeden Leser dieses Artikels interessant sein dürfte. Und zwar,
darf ich als Vermieter den Umlageschlüssel bei einem Mieter von verbrauchsabhängiger Berechnung später auf anteilige Quadratmeter ändern, um die Gleichbehandlung aller (inkl. später hinzugekommener) Mieter sicherzustellen?
Hintergrund ist, dass derzeit nur eine Wohnung fremdvermietet ist, die mit Wasserzählern ausgestattet ist, die auch genutzt werden sollen, weil es so am genauesten ist; die anderen von Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen haben derzeit keine eigenen Zähler. Werden die restlichen Wohnungen irgendwann auch fremdvermietet, müsste der Gleichbehandlung halber für alle Wohneinheiten der Wasserverbrauch nach Quadratmeter umgerechnet werden. Alternativ stünde ein Einbau von Zwischenzählern für alle restlichen Wohnungen an, der allerdings ziemlich aufwändig und kostenintensiv wäre.
Kann man denn als Vermieter in diesem Fall per Gesetz dazu gezwungen werden, Zähler einzbauen zu lassen wenn die Möglichkeit besteht, stattdessen einfach den Umlageschlüssel zu ändern?
Nochmals danke und beste Grüße,
immowelt Redaktion am 17.02.2021 07:31
Hallo K.S.,
ein Umstellen des Verteilerschlüssels ist in der Regel nicht einseitig möglich. Lediglich, wenn auf eine (insgesamt) verbrauchsabhängige Abrechnung umgestellt wird, wäre das dann zulässig. Solange also nicht in allen Wohnungen Zähler sind, ist das nicht zulässig. Auch können Vermieter nicht zur Installation eines Zählers gezwungen werden.
Beste Grüße
die immowelt Redaktion
schmali2 am 17.01.2021 12:59
Hallo
Habe folgende frage zu unserer Nebenkostenabrechnung
Das Haus ist jetzt veererbt worden an eine Erbengemeinschaft.Dadurch hat sich jetzt die Grundsteuer fasst verdoppelt. Ist das so alles rechtens
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 19.01.2021 15:01
Hallo Schmali,
lassen Sie das ggf. von einem Fachanwalt prüfen. Das ist aus der Ferne nicht ohne Weiteres nicht zu beantworten.
Beste Grüße
immowelt Redaktiom
Norbert W. am 17.12.2020 20:08
Liebe Immowelt-Redaktion
Ich habe folge Frage zur Nebenkostenabrechnung:
Zum 31.12.2019 fand ein Eigentümerwechsel der Mietwohnungen statt. Ende des Abrechnungszeitraumes war immer der 31.5. eines Jahres. Wunsch der alten Vermieterin ist es,
eine Abrechnung bis 31.12.2019 zu machen. Diese Nebenkostenabrechnung ist am 17.9.20 erfolgt.
Die Ablesung der Verbrauchswerte fand aber erst am 10.2.2020 statt. Diese Werte wurden in den Zeitraum bis zum 31.12.2019 eingerechnet. Wir haben dieser Nebenkostenabrechnung widersprochen. Sowohl die bisherige Vermieterin als auch der neue Vermieter ist der Meinung, dass die Forderung der alten Vermieterin zusteht. Die im Januar und Februar geleisteten Abschlagzahlungen blieben bei der Abrechnung zum 31.12.19 außen vor. Heute hat der neue Vermieter angegeben, dass aus versicherungsrechtlichen Gründen so verfahren werden sollen.
Vorher gab es hierzu keine Information des Vermieters und keine schriftliche Zustimmung unsererseits. Gilt hier nicht die Frist von 12 Monate für einen Abrechnungszeitraum?
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 18.12.2020 09:30
Hallo Norbert W.,
Sie haben Recht. Abrechnungszeitraum sind laut Paragraf 556 BGB immer zwölf Monate. Insofern kommt es gar nicht darauf an, was der alte/neue Vermieter will, die Abweichung beim Abrechnungszeitraum hat zur Folge, dass die Abrechnung unwirksam ist. Auch das Argument der "versicherungsrechtlichen Gründe" ist nicht nachvollziehbar.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Fachanwalt oder einem Mieterschutzverein rechtlich beraten lassen.
Beste Grüße
die immowelt Redaktion
Andrea R. am 13.12.2020 15:14
Liebe Immowelt-Redaktion,
ich habe folgende Frage zu der Nebenkostenabrechnung:
Mein Mann ist schon vor über 2 Jahren aus unserer gemeinsamen Wohnung ausgezogen, so dass ich hier mit meinen beiden Kindern alleine wohnen geblieben bin. Mein Ex-Mann hat sich der Vermieterin gegenüber nicht erklärt, so dass der Mietvertrag weiterhin auf uns beide läuft. Seit dem Sommer sind wir offiziell geschieden. Die Nebenkosten sind teilweise nach qm und teilweise nach Personenanzahl umgelegt. Die letzte Nebenkostenabrechnung (aus 2019) war dann noch mit 4 Personen abgerechnet (z.B. beim Wasser). Ich sprach meine Vermieterin an, dass doch nur noch 3 Personen in der Wohnung leben (sie weiß dass, da wir alle im selben Haus wohnen). Sie meinte daraufhin, dass ihr das egal sei, da sie einen Mietervertrag mit mir und meinem Ex-Mann habe und ich dann schauen muss, dass ich das Geld von ihm wiederbekomme. Das Geld bekomme ich von ihm nicht wieder. Es ist mir auch egal, dass er noch im Mietvertrag steht. Aber das ich für ihn die Nebenkosten mittragen muss und die anderen beiden Parteien im Haus davon profitieren finde ich mehr als ungerecht. Ist das so rechtens??
(Außerdem wurde im Sommer ein 10000 Liter Pool von der Vermieterin befüllt... diese Kosten darf sie doch nicht in den allgemeinen Nebenkosten mit angeben, oder)
Vielen lieben Dank im voraus für Ihre Antwort.
Liebe Grüße
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 17.12.2020 12:29
Hallo Andrea R.,
wenn feststeht, dass da eine Person weniger in der Wohnung wohnt, dann dürfte sie auch nicht bei den Nebenkosten bedacht werden.
Bei dem Pool steht die Frage im Raum, ob dieser für die Allgemeinheit oder nur zur Nutzung der Vermieterin selbst ist, denn dann könnte sie die Kosten keinesfalls auf die Mieter umlegen.
Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Wir empfehlen, sich hier Rat bei einem Fachanwalt oder einer Mieterschutzvereinigung zu holen.
Beste Grüße
die immowelt Redaktion
Kristin S. am 08.12.2020 12:44
Liebe Immowelt-Redaktion,
ich habe 2 Fragen zu einer Kautionsabrechnung, die ich von meinem Vermieter erhalten habe. Wir haben bis August in der Wohnung gewohnt. Der Vermieter möchte 300€ für Umlagen 2020 Sonder Vz vorläufig einbehalten, die Umlagennachzahlung für 2019 betrug 53 Euro.Voraussichtlich werden die Umlagen 2020 erst im 4. Qaurtal 2021 abgerechnet, dh der Vermiter würde diese KOsten noch ein Jahr einbehalten, zudem erscheint es mir recht viel. Ist dies rechtens? Was kann ich indiesem Fall tun? Zudem hat der Vermieter 20€ veranschlagt für den Ersatz der Bedienungsanleitung für Klingel und den Brandmelder. Das erscheint mir lächerlich. Darf er das?
Vielen Lieben Dank für Eure HIlfe!
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 09.12.2020 08:14
Hallo Kristin,
da darf Ihnen der Vermieter gerne mal erklären, was denn diese "Sonder VZ" sein soll. Im Mietrecht gibt es diesen Begriff nämlich nicht.
Die Kaution ist dazu da, evt. entstandene Mängel auszubessern - Ersatz der Bedienungsanleitung für Klingel und den Brandmelder beispielsweise - oder absehbare, steigende Betriebskosten abzufangen. Diese müssen aber auch in der BKA gelistet sein. Wenn nicht bestimmte Positionen stark gestiegen sind, dürfte ein Einbehalten eines Kautionsbetrags, der deutlich über die Nachzahlung 2019 hinausgeht, unzulässig sein. Ansonsten sollte die Kaution spätestens sechs Monate nach dem Auszug
wieder auf Ihren Konto sein.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Daniel K.am 05.12.2020 12:47
Sehr geehrte Immowelt-Reaktion,
Wie auch wir haben unsere Nebenkosten Rechnung 2019 bekommen.
Nun verstehe ich in unserem Fall nicht die Aufschlüsselung der Gebäudeversicherung.
1. Die Gebäudeversicherung ist von 2018 (1614,53€) auf 2019 (2144,41€) um ca. 530€ gestiegen, ist dieses als Mieter zumutbar?
2. Laut Schlüsselung hat er die Summe durch die qm aufgeteilt, nur komme ich dann nicht auf den Angegebenen Gesamtbetrag.
Des weiteren frage ich mich wie es sich bei der Grundsteuer verhält (es handelt sich um ein Gemisch Gebäude Gewerbe-Mietwohnung, kann er da die komplette Summe einfach auf die Mieter umlegen oder gibt es da einen unterschied zwischen Gewerbe und Mieter.
Danke schon mal in voraus für Ihre Bemühungen 👍👍
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 07.12.2020 16:16
Hallo Daniel K.,
wenn die Summe nicht verständlich ist, hilft oft die Nachfrage beim Vermieter. Im Zweifel können Sie auch mit ihren Nachbarn die Kosten abgleichen. So können Fehler erkannt werden.
Zu ihrer zweiten Frage: Hier muss immer die entsprechende Summe umgelegt werden.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Klaus am 11.11.2020 12:16
Sehr geehrte Immowelt-Reaktion,
ich habe ein Problem mit meiner Betriebskostenabrechung 2019 einer Eigentumswohnung welche ich
ich 2019 verkauft hatte Probleme.
Verkauft habe ich die Wohnung ab 1.Mai. Die Abrechung bestätigt diese
Kaltwasserabrechnung: Ich habe in den 4 Monaten keine Wasser verbraucht . Die Wasserzähler bestätigen mir dies. Auch mit dem Käufer der Wohnung habe ich mir dies bestätigen lassen. Jetzt muss ich für 120Tage (von 365) anteilig dem Gesamtverbrauches bezahlen.
Heizabrechnung: Ich habe in den 4 Monaten keine Heizung betrieben. Die Wärmemengenregler zeigen keinen Verbrauch. Auch mit dem Käufer der Wohnung habe ich mir dies bestätigen lassen. Jetzt muss ich für 4Monate (Jan-April) gemäß einem Zeitfaktor anteilig dem Gesamtverbrauches bezahlen.
Zusammenfassung: Ich verstehe das es Nebenkosten für die gesamte Eigentumsanlage gibt (ca 50 Einheiten) , aber als Grundlage mir mittzuteilen das ich anteilig bezahlen mus haltte ich für Fraglich.
auf Kommentar antwortenThomas am 16.10.2020 00:42
Sehr geehrte Immowelt-Reaktion,
zunächst ein großes Lob an Sie für die reichhaltigen Informationen und Antworten zu den zahlreichen Fragen.
Ich bin Vermieter und meine Frage: Kann ich Wärmeverluste (ca. 20% der Wärmekosten) an der Heizungsinstallation (Unterputz) über die Betriebs-und Nebenkosten mit Verteilungsschlüssel 50% Verbrauch, 50% Wohnfläche den Mietern berechnen, wenn ja, wie?
Ich freue mich über Ihre Antwort
Herzlichen Dank und Gruß
Thomas
auf Kommentar antwortenS. Sauerbruch am 15.08.2020 19:14
Hallo Immowelt,
die Nebenkostenrechnung für Heizkosten basiert auf verbrauchsabhängigen Kosten (kWh), die sich aus den Zählerständen ergeben. Zusätzlich werden "flächenabhängige Kosten" (110m²x8/12) , "Kosten der Meßeinrichtung" und "Kosten für Wassererwärmung und Wärmeverlust" erhoben.
Für Wasserkosten werden verbrauchsabhängigen Kosten (m³), und ebenfalls "flächenabhängige Kosten" und "Kosten der Meßeinrichtung" berechnet.
Daß verbrauchs- bzw. verursachungsabhängige Nebenkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch umgelegt werden, das ist nach geltender Heizkostenverordnung verständlich.
Meine Frage: Dürfen zusätzlich "Flächenabhängige Kosten" erhoben werden, wenn der Verbrauch durch Zählerablesungen klar ist?
Mit besten Grüßen
S. Sauerbruch
auf Kommentar antwortenSusilaam 16.07.2020 22:55
Hallo Immowelt,
folgendes fiktives Beispiel.
Einzug in eine Mietwohnung im Februar 2019, im Mietvertrag gibt es keine Info zum Abrechnungszeitraum der Betriebskosten.
Messdienstleister X ist jedoch mit einem Abrechnungszeitraum 01.05-30.04 beauftragt, also unterjährig.
Nun wurde den Mietern im Juli 2020 die Heiz- und Warmwasserabrechnung mit Abrechnungszeitraum 01.05.18-30.04.19 zugeschickt. Effektiver Nutzungszeitraum der Mieter 01.02-30.04.19.
Eine darin geforderte Nachzahlung ist nicht rechtens, da der Zeitraum von 12 Monaten nach Abrechnungszeitraum überschritten ist, oder?
Der Vermieter kann zwar noch seine kalten Betriebskosten (Grundsteuer, Versicherung etc) abrechnen, aber die warmen Betriebskosten können aufgrund des Abrechnungszeitraums des Messdienstleisters nicht mehr heran gezogen werden, da älter als ein Jahr, oder?
auf Kommentar antwortenJohannes am 17.06.2020 13:43
Guten Tag!
Ich habe zum 01.01.2019 eine Wohnung bezogen, die vorher ca. ein Jahr lang leer stand.
Nun kam die Nebenkostenabrechnung für 2019.
Die Fixkosten für Kaltwasser (Gerätemiete Kaltwasserzähler und Dienstleistungskosten Kaltwasserbereitstellung) werden verbrauchsabhängig umgelegt.
Da ich in Jahr 2019 der einzige Mieter war, werden diese Fixkosten komplett auf meinen Kaltwasserverbrauch ungelegt.
Ist das so rechtens?
Meiner Meinung nach dürfte man doch nur 1/12 der Fixkosten auf meinen Verbrauch umlegen, da ich die Wohnung in 2019 nur einen Monat bewohnt habe.
Grüße
Johannes
auf Kommentar antwortenJohannes am 13.07.2020 11:40
Hat sich erledigt. Der Vermieter hat die Abrechnung korrigiert und nur 1/12 der jährlichen Fixkosten in Rechnung gestellt.
Müller 123 am 06.04.2020 07:37
Hallo, ich bin Vermieter von einem 4-Seiten Hof.
Drei Seiten des Hofes sind vermietet und die 4. Seite ist eine Scheune. Die Gebäudeversicherung umschließt den gesamten Hof. Eine Mietpartei möchte die Versicherung auf die Wohnfläche aufgeteilt bezahlen. Nach neuer Berechnung der Nebenkosten nach Wohnfläche, ist diese Mietpartei nicht gewillt die Nebenkosten zu zahlen. Grund sei die mitversicherte Scheune.
Wie muss ich mich jetzt verhalten?
Die Versicherungsprämie bezieht sich auf den gesamten Hof.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 07.04.2020 10:00
Hallo Müller 123,
je nach Vereinbarung im Mietvertrag, muss der vereinbarte Abrechnungsschlüssel angewandt werden. Wurde einfach vereinbart, dass die Betriebskosten abgerechnet werden, ohne dass ein konkreter Verteilerschlüssel vereinbart wäre, sieht das Gesetz vor, dass bei den kalten Betriebskosten eine flächenanteilige AUfteilung zu erfolgen hat. Sofern die Scheune mitbersichert ist, ist demnach der Flächenanteil der Scheune mit einzubeziehen. D.h. dass dann, wenn die Scheune nicht vermietet ist, der Vermieter selbst für die anteiligen Kosten für die Gebäudeversicherung aufkommt, diese anteiligen Kosten können nicht einfach auf die Mieter abgewälzt werden.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Jürgo am 28.02.2020 21:26
Hab mal eine Frage wohne in einer Mietwohnung EG über uns wohnen unsere Vermieter. Im Keller haben unsere Vermieter einen Raum den sie gewerblich nutzen. Unsere Wohnung wird über eine Ölheizung betrieben womit der Keller auch geheizt wird. Wie ist in diesem Fall der Verbrauch verteilt. Welchen Anteil zahlen wir und welchen Teil der Kosten muss unser Vermieter mit tragen. Lg Jürgo
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 02.03.2020 09:18
Hallo Jürgo,
wir nehmen aufgrund Ihrer Schilderung an, dass es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, bei dem eine Wohnung vermietet ist und die andere Wohnung vom Eigentümer selbst bewohnt wird. In diesem Fall muss der Vermieter die Heizkosten nicht zwingend gemäß Heizkostenverordnung, also überwiegend nach Verbrauch abrechnen, sondern es kann zum Beispiel auch nach anteiliger Fläche abgerechnet werden, sofern dies in dieser Konstellation im Mietvertrag vereinbart wurde. Nun kommt es aus unserer Sicht darauf an, ob der Kellerraum eine separate Einheit ist - dann nämlich wäre das Gebäude unseres Erachtens kein Zweifamilienhaus mehr, mit der Folge, dass eine überwiegend verbrauchsabhängige Abrechnung zu erfolgen hat.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Irmgart am 16.02.2020 06:39
Hallo
Was ist wenn in den Mietsvertrag folgendes fehlt: Verteilerschlüssel und Qm angabe sowie Nebenkosten Reinigung und ungezieferbeseitigung aber jede woche vom Mieter der Flur laut putzplan und Mietsvertrag geputzt wird? Wie lange rückwirkend gilt sowas?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 17.02.2020 08:29
Hallo Irmgart,
gemäß jüngerer BGH-Rechtsprechung (Az.: VIII ZR 137/15) müssen im Mietvertrag keine solchen Details hinsichtlich der Betriebskosten geregelt werden. Laut BGH-Richtern reicht ein kurzer Hinweis, dass der Mieter die Betriebkosten zu tragen hat, aus. Der Leitsatz des Urteils lautet: "Inder Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die -auch formularmäßige Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.November 2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart."
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Anne-mie am 22.01.2020 13:50
Was kann ich unternehmen, wenn der Vermieter mir den allgemein Strom für den Speicher in der NK Abrechnung berechnet, obwohl nur 2 Mieter diesen benutzen. Ich war noch nie, wie andere 7 Parteien auf dem Speicher.?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 23.01.2020 10:53
Hallo Anne-mie,
Betriebskosten wie die für Gemeinstrom kann der Vermieter gemäß des vereinbarten Abrechnungsschlüssels auch dann abrechnen, wenn der Mieter eine Gemeinschaftsfläche, die er nutzen könnte, gar nicht nutzt.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
!novum33! am 16.01.2020 14:39
Guten Tag,
ich habe meine aktuelle Nebenkostenabrechnung erhalten und folgenden Sachverhalt.
Ich bewohne eine Wohnung im Dachgeschoss zur Miete. Unter mir im 1.OG befindet sich ebenfalls eine vermietete Wohnung. Daneben ein Labor des Vermieters und im EG die Praxis des Vermieters.
Die Treppe vom 1.OG zum DG reinige ich selbst. In meiner NK Abrechnung werden aber die Hausreinigungskosten zu 100% anhand meiner Wohnungsgröße berechnet.
Gern wüsste ich ob dies so zulässig und ggf. wie sonst ansetzbar wäre.
Beste Grüße
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 17.01.2020 10:46
Hallo !novum33!,
grundsätzlich kann nur das als Betriebskosten abrechnet werden, was auch wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Wurde beispielsweise vereinbart, dass die Mieter für die Hausreinigung zuständig sind, so können dafür keine Kosten abgerechnet werden.
Zudem dürfen Sie als Mieterin nicht mit Kosten belastet werden, die durch eine gewerbliche Nutzung entstehen. Lediglich in Ausnahmefällen, in denen eine Trennung nicht möglich ist oder die gewerblichen Kosten annäherungsweise denen einer Wohnraumnutzung entsprechen, kann eine pauschal für das gesamte Gebäude geltende Abrechnung für die Betriebskosten erstellt werden.
Wenn Zweifel an der Abrechnung bestehen, können Sie zum einen Ihr Recht der Belegeinsicht wahrnehmen und kontrollieren, ob die Höhe der angegebenen Posten stimmt. Außerdem können Sie sich rechtlich von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein beraten lassen.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Tine am 06.01.2020 19:56
Hallo,
Wir wir wohnen seit 2017 in unserer Wohnung. Ende Dezember 2019 haben wir die erste Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 erhalten. Diese mit einer sehr hohen Nachzahlung.
Soweit wurde alles verständlich und relativ nachvollziehbar aufgeführt.
Bis auf die Wasserkosten.
Diese sollen lt. unserem Mietvertrag Verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die Abwassergebühren sollen pro Person im Haushalt abgerechnet.
(wir sind mit 4 Personen natürlich die größte Mietpartei)
So, nun schreibt unser Vermieter, dass er aus Datenschutzgründen vom Vermieter des Zählers keine Ablesedaten erhalten konnte. Und somit rechnet er auch einfach die Wassergebühren durch die Anzahl der Personen im Haushalt.
Unsere Wasserkosten sollen sich im Vergleich zu unserer vorherigen Wohnung verdoppelt haben.
Es wurden auch im November 2019 neue Wasserzähler eingebaut. Sodass wir den Endstand nicht mehr nachvollziehen können. Wir sehen aber auch, dass wir nach den neuen Zählern einen deutlich geringeren Wasserverbrauch zu unseren Nachbarn(Rentner) haben.
Darf unser Vermieter trotz vertraglicher Vereinbarung den Umlageschlüssel einfach abändern, weil er angeblich nicht an die detaillierten Daten ran kommt?
Vielen Dank im Voraus
auf Kommentar antwortenTine am 23.01.2020 20:41
Hallo, vielen Dank für die Antwort. So richtig wissen wir nicht mit welchen Argumenten wir hier agieren können.
Es ist auch noch der Fall, dass eine der 4 Mietparteien eine Ergotherapie war (inzwischen ausgezogen)
Diese haben natürlich viel Laufkundschaft. Die Abwassergebühren werden hier im Haus auf die Personenzahl / Haushalt umgelegt.
Die Wohnungs und Personen Zahlen lauten hier wie folgt
WG 1: 1 Person
WG2: 2 Personen
WG3: 4 Personen (das sind wir)
WG4: Ergotherapie
Wohnung 4 wurde für den Umlageschlüssel auf eine Person beziffert.
Ist das so richtig? Denn das ganze Personal und die Kundschaft nutzen ja wohl deutlich öfter die Klospühlung als wir. (nur so als Beispiel)
Unser 4 Personen Haushalt hat er übrigens mit 3,5 Personen berechnet (Kinder 5 und 2)
Wie muss der Umlageschlüssel mit solchen Gewerbepartein aussehen?
Vielen Dank im Voraus
Immowelt-Redaktion am 24.01.2020 10:47
Hallo Tine,
in manchen kann es angezeigt sein, dass der Vermieter einen Vorwegabzug der auf die Gewerbeeinheit anfallenden Kosten vornehmen muss. Das ist allerdings nur dann zwingend, wenn sich ansonsten eine unangemessene Benachteiligung der anderen Mieter ergäbe.
Eine Abrechnung nach Personenzahl für die Kaltwasserkosten ist zwar grundsätzlich zulässig, wenn es keine Vorrichtungen zur Verbrauchsmessung gibt. In Ihrem Fall ist es für uns allerdings nach wie vor nicht schlüssig, weshalb der Vermieter nicht an die Zählerstände rankommt.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Immowelt-Redaktion am 07.01.2020 11:55
Hallo Tine,
wurde vereinbart, dass Wasser nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet wird, so ist dies auch einzuhalten. Sofern dies - aus welchen Gründen auch immer - nicht möglich ist, müsste im Prinzip eine Schätzung vorgenommen werden, die aber nicht die Gefahr in sich birgt, zuungunsten des Mieters ausfallen. Einfach aus diesem Grund den Abrechnungsschlüssel zu ändern, ist ebenfalls nicht korrekt. Dass der Vermieter nicht an die Ablesestände herankommt, halten wir für ziemlich seltsam. Sinn und Zewck einer Ablesung durch ein Ableseunternehmen ist es ja gerade, dem Vermieter der Immobilie die Ablesestände mitzuteilen, damit dieser rechtssicher abrechnen kann. Die Zählerstände aus Datenschutzgründen zu verheimlichen erscheint uns skurril, zumal diese in konkret dieser Konstellation nicht dem Datenschutz unterliegen. Denn sie sind nötig, um korrekt abzurechnen.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
LiSvCh am 02.01.2020 21:41
Hallo,
wir haben unsere Abrechnung erhalten und aufgrund von Zählerwechseln wurden uns zwei Teilabrechnungen überreicht. Einmal 01.01.-30.11. und 30.11.-31.12. .
Ist es in Ordnung bzw. formell rechtens, dass zwei Abrechnungen geschickt werden, aufgrund des Wechsels sämtlicher Verbrauchszähler und demgemäß erfolgten Zwischenablesungen?
Vielen Dank im Voraus für die Antwort.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 07.01.2020 09:25
Hallo LiSvCh,
leider schreiben Sie nicht, ob (wir nehmen an, es handelt sich um Heizkosten), der Versorger mit Ihnen abrechnet oder der Vermieter. Sofern es sich um eine Vermieterabrechnung handelt, gilt § 556 (3) BGB: "Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen;...", wobei das "jährlich" hier als einmal järhlich auszulegen ist.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
LiSvCh am 07.01.2020 13:16
Sehr geehrte Immowelt-Redaktion,
hierbei handelt es sich um eine Vermieterabrechnung, Betriebskosten und Heizkosten sind in der Abrechnung zusammen aufgelistet. Man begründet die zwei Teilabrechnungen damit, dass die Zähler im Abrechnungsjahr ausgetauscht wurden. Also Strom-, Kalt-und Warmwasser-, sowie Wärmemengenzähler wurden am 30.11.abgelesen. Vom 01.01.-30.11. gibt es somit eine Abrechnung und dann vom 30.11.-31.12. gibt es eine Abrechnung mit den neuen Zählerständen.
Unser Vermieter ist also trotzdem dazu verpflichtet i. S. d. gegebenen Paragraphen, diese Zählersummen zusammen zu fügen und als EINE Jahresabrechnung aufzuzeigen? Die Aufteilung ist somit wirklich unzulässig?
Liebe Grüße und schon mal Danke auch für die vorige Antwort.
Immowelt-Redaktion am 08.01.2020 09:09
Hallo LiSvCh,
dem Gesetz nach wäre der Vermieter verpflichtet, eine einzige Abrechnung für den 12-monatigen Abrechnungszeitraum zu erstellen. Da uns kein Gerichtsurteil bekannt ist, das sich mit konkret der von Ihnen geschilderten Konstellation beschäftigt, können wir den Fall zwar nicht abschließend beurteilen; den Umstand, dass zwei statt nur eine Abrechnung über Zeiträume von jeweils weniger als 12 Monaten vorliegen, könnte man aber so auslegen, dass die Abrechnung(en) formell nicht in Ordnung ist/sind. Die überwiegende Rechtsauffassung geht dann davon aus, dass der Mieter keine Nachforderungen zahlen muss. Erst wenn eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt, kann ein Vermieter diese nachträglich noch korrigieren. Zulasten des Mieters geht das aber nur innerhalb der 12-monatigen Abrechnungsfrist. Ob sich aus der gegebenen Konstellation eine für Sie vorteilhafte Lösung ergeben kann, können wir allerdings abschließend nicht beurteilen. Hier könnten Sie, um Gewissheit zu erhalten, die Expertise eines Fachanwalts oder Mietervereins vor Ort in Anspruch nehmen.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Global am 10.12.2019 22:39
Guten Tag,
ich habe die Betriebskostenabrechnung für 2018 erhalten.
Abrechnungszeitraum: 01.01.2018 – 31.12.2018
Mein Nutzungszeitraum: 01.06.2018 – 31.12 2018 (7 Monate)
Unter Kaltwasserkosten ist aufgeführt:
Gerätemiete Kaltwasser 152,23 EUR
Dieser Betrag wird durch die gesamten Kubikmeter geteilt, somit wird der Betrag für eine Einheit errechnet und diese wird mit meinen Verbrauch multipliziert (korrekt).
152,23 EUR : 325,643 Kubikmeter (Gesamteinheit) = 0,467475 (Preis je Einheit)
0,467475 (Preis je Einheit) x 41,000 (meine Einheiten) = 19,16 EUR
Die Gerätemiete in Höhe von 152,23 EUR bezieht sich auf 12 Monate.
Muss auch ich die Gerätemiete für 12 Monate zahlen, oder nur anteilig (meine 7 Monate)?
Übrigens, es gibt auch noch Kosten für die Gerätemiete Warmwasser.
Vielen Dank im Voraus.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 11.12.2019 08:19
Hallo Global,
grundsätzlich sind Betriebskosten in Fällen, in denen ein Mieter nur anteilig während eines Abrechnungszeitraums in der Wohnung lebt, auch nur anteilig - bzw. in Fällen, in denen nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet wird, nach tatsächlichem Verbrauch - zu entrichten.
Wir wissen übringens nicht, was mit "Gerätemiete" gemeint ist - der Kaltwasserzähler? Hier käme uns die genannte Summe ziemlich hoch vor.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
hd am 24.11.2019 12:10
Hallo,
ich bin Eigentümer eines 2 Familienhauses, eine Wohnung davon ist vermietet. Kann ich die laufenden Betriebskosten für die Wohngebäudeversicherung, die Haus-und Grundbesitzerhaftpflicht und die Kosten für die Müllabfuhr, zu 100% steuerlich geltend machen, oder nur in der Höhe, die ich an den Mieter umlege? Vielen Dank vorab für eine Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
hd
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 25.11.2019 10:45
Hallo hd,
Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung können nur anteilig steuerlich geltend gemacht werden, also nicht für den selbst genutzten Anteil.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
roland klein am 08.11.2019 17:37
Mein Vermieter schlägt mtl. einen Betrag auf die Kaltmiete auf und zwar für evtl. Reparaturen
und evtl. Mietausfall durch leerstehende Wohnungen im Haus. Ist das rechtens ?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 11.11.2019 09:22
Hallo Roland Klein,
Vermieter können neben der Grundmiete nur diejenigen Betriebskosten abrechnen, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Reparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Eine Absicherung gegen einen möglichen Mietausfall gehört zur privaten Vermögensverwaltung des Vermieters und ist nicht vom Mieter zu zahlen.
Sie sollten ggf. mit Hilfe eines Mietervereins oder eines Fachanwalts für Mietrecht darauf hinarbeiten, den Vermieter zu einer rechtskonformen Vorgehensweise zu bewegen.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Hallo am 20.09.2019 09:08
Hallo, ich habe zwei Fragen zur Berechnung der Umlageschlüssel, für:
Zeitraum der Nebenkostenabrechnung: 1.1.2019 - 31.12.2019
Umlageschlüssel: Fläche
1. Welche Auswirkung hat es auf den Umlageschlüssel, wenn eine Person innerhalb des Zeitraums der Nebenkostenabrechnung hinzu kommt?
Beispiel: am 31.3.2019 erhöht sich die Fläche von 40 auf 50
Umlageschlüssel = (90 Tage * 40 + 275 Tage * 50) / 365 Tage = 47,53... ?
2. Hat es eine Auswirkung auf den Umlageschlüssel, wenn der Mietvertrag innerhalb des Zeitraums der Nebenkostenabrechnung beginnt oder endet?
Beispiel: Fläche = 50, Mieterauszug am 31.3.2019
Ist der Umlageschlüssel 50 oder kann bzw. muss man die Tage der Wohnungsnutzung im Umlageschlüssel berücksichtigen? -> Umlageschlüssel = (90 Tage * 50 + 275 * 0) / 365 = 12,33...
Vielen Dank für Antworten
auf Kommentar antwortenHallo am 20.09.2019 09:10
Berichtigung 1. Welche Auswirkung hat es auf den Umlageschlüssel, wenn sich die Fläche innerhalb des Zeitraums der Nebenkostenabrechnung von 40 auf 50 qm erhöht?
Immowelt-Redaktion am 20.09.2019 11:21
Hallo,
bei einem Umlageschlüssel nach Fläche und einer Erhöhung der Fläche während des Abrechnungszeitraums würde sich eine zeitanteilige Aufteilung ergeben, vom Prinzip her also so wie von Ihnen dargestellt. Allerdings stellts sich uns die Frage, wie sich die Fläche der Mietsache verändert. Dies deshalb, weil eine so erhebliche Flächenänderung ja eine erhebliche Veränderung darstellt, die ein Mieter u.U. gar nicht hinnehmen muss, weil er dann ja plotzlich etwas anderes hat als das, was er vertraglich gemietet hat.
Wenn der Mietvertrag während der Abrechnungsperiode endet, wird bei einem Abrechnungsschlüssel nach Fläche zeitanteilig die Fläche herangezogen. Anders sähe es bei anderen Abrechnungsschlusseln aus (Personen = Personentage; Verbrauch = überwiegend tats. verbrauch etc.)
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Budzin123 am 13.08.2019 18:41
Hallo
Gibt es Firmen die für den Vermieter die NK Abrechnungen übernehmen ? Meine Wohnungsgesellschaft listet nur alle Wohnungen auf... steige da nicht durch. Oder übernimmt übernimmt so etwas ein Steuerberater?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 14.08.2019 11:45
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
wenn der Vermieter sich nicht selbst um die Betriebskostenabrechnung kümmert, übernehmen solche Tätigkeiten in der Regel Hausverwalter. Es gibt aber auch andere Unternehmen, die sich direkt auf diese Dienstleistung spezialisiert haben.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
mxwehr am 31.07.2019 21:49
Hallo
wir haben ein Guthaben aus der Gasrechnung. Wie muss dieses Guthaben verteilt werden. Es soll noch m² verteilt werden aber da ich am wenigsten verbraucht habe würde ich Verluste machen.
Danke für die Antworten
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 01.08.2019 13:39
Das Gesetz schreibt vor, dass die Kosten für Heizung und Warumwasser (also die Kosten des Gasversorgers) zu mindestens 50 und maximal 70 Prozent nach dem individuellen Verbrauch abzurechnen sind. Insofern ist eine Umlage dieser Kosten nach Quadratmetern von vornherein nicht möglich. Auch eine etwaige Rückzahlung muss der Vermieter vom individuellen Verbrauch einer Wohneinheit abhängig machen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
mxwehr am 31.07.2019 21:53
habe ich ganz vergessen ich habe auch die kleinste Wohnfläche aber ungefähr die gleichen Nebenkosten gezahlt!
Immowelt-Redaktion am 01.08.2019 09:23
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
gemäß Heizkostenverordnung muss der Vermieter Heizkosten und Kosten für Warmwasser zu mindestens 50 und maximal 70 Prozent nach Verbrauch abrechnen. Eine Umlage auf die einzelnen Wohneinheiten nur nach Quadratmetern sieht das Gesetz nicht vor. Die einzige Ausnahme bilden hier Zweifamilienhäuser, wenn eine Wohneinheit vom Vermieter selbst bewohnt wird.
Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
mxwehr am 01.08.2019 13:11
Hallo
Danke für die schnelle Antwort Immowelt-Redaktion
Leider schein ich mich nicht richtig ausgedrückt zu haben. Ich wohne in einem 3 Parteienhaus. Alle Wohnungen sind gleich groß. Da ich im Dachgeschoss lebe wird mir aber nicht alles angerechnet daher ist meine Wohnung die kleinste nach Quadratmetern. Die anderen Mieter bezahlen 125€ Nebenkosten für alle Nebenkosten (Müll, Heizung, Wasser, Kanal usw.). Ich zahle im Monat 200€ auch für alle Nebenkosten. Das ist in Ordnung so da die anderen Mieter Monteure sind und nicht ständig in der Wohnung leben.
Die Abrechnung ist erfolgt und ist richtig. Jetzt haben die Stadtwerke ca.900€ an Gaskosten zurückgezahlt. Diese 900€ müssten nun auf die drei Parteien aufgeschlüsselt werden. Der Vorschlag ist es nach den Quadratmetern zu machen. Da wurde ich keine 300€ bekommen. Da ich nach der Abrechnung, der Mieter mit dem geringsten Verbrauch bin (ca.30%) bin ich nicht einverstanden mit dieser Aufschlüsselung. Daher ist meine Frage wie solche Kosten normalerweise aufgeschlüsselt werden.
Danke
für die Antworten
Oliver am 07.06.2019 09:26
Wie müssen bei Jahresübergreifenden Rechnungen korrekt die Beträge für die Abrechnung erfasst werden? Abrechnungszeitraum ist der 01.01. - 31.12. Der Abrechnungszeitraum für den Allgemeinstrom ist aber 01.09. - 31.08. des Folgejahres z.B.. Kann man für das Abrechnungsjahr dann die monatlichen Abschlagszahlungen an den Energielieferanten für die Abrechnung hinzuziehen oder ist hier nur der Endbetrag auf der Jahresrechnung hinzuzuziehen auch wenn dann ein Teil des abgerechneten Rechnungsbetrages im Vorjahr liegt? Oder muss ich die beiden Rechnungen die für das Abrechnungsjahr benötigt werden entsprechend aufteilen? Nur stimmt ja dann der "Verbrauch" bezogen auf das Abrechnungsjahr nicht.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 11.06.2019 08:38
Hallo Oliver und vielen Dank für Ihren Kommentar,
der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Betriebskosten in einem solchen Fall nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden können. Das heißt: Vermieter können die komplette Rechnung für jenes Jahr auf die Mieter umlegen, in dem sie die Rechnung erhalten (Az.: VIII ZR 27/07).
Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverein wie Haus & Grund.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Andrea am 25.03.2019 15:18
Hallo,
kann ich als Vermieter die vom Verwalter abgerechneten Kosten für die Erstellung der Bescheinigung für haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG auf meinen Mieter, dem diese Bescheinigung ausgehändigt wird, umlegen?
Vielen Dank und freundliche Grüße
A.P.K
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 26.03.2019 08:35
Hallo Andrea und vielen Dank für Ihren Kommentar,
in der Regel nicht, nein. Die Rechtsprechung vertritt hier die Auffassung, dass der Mieter einen Anspruch auf eine kostenlose Bescheinigung hat und dass der Mehraufwand für den Vermieter Verwaltungskosten darstelle. Diese sind eben gerade nicht über die Betriebskosten auf den Mieter umlegbar (beispielsweise Amtsgericht Berlin-Lichtenberg, Az.: 105 C 394/10).
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Einzelfälle aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können und dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir die Beratung durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einen Fachanwalt.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
mhilde72 am 06.03.2019 22:48
Hallo,
Ich wohne seit 01.03.18 in der Wohnung. Heute kam die Nebenkostenabrechnung für 18'. Berechnet wurde ab 01.01.18 . Ist das erlaubt? Die Wohnung stand leer seit ein paar Monaten. Das Haus hat 8 Parteien und ich zahle den Verbrauch für die anderen Parteien mit. Ist das so erlaubt? Ich freue mich auf eine Antwort.
Vielen Dank. .
Liebe Grüße M.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 07.03.2019 10:44
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
der Abrechnungszeitraum bleibt grundsätzlich der gleiche, auch wenn ein Mieter im laufenden Jahr einzieht. Er muss dann aber natürlich nur einen Anteil der angefallenen, nicht verbrauchsabhängig berechneten Betriebskosten zahlen. Wenn Ihr Mietvertrag also ab 1. März läuft, zahlen Sie auch nur die Betriebskoten für zehn von zwölf Monaten. Bei Leerstand muss der Vermieter die entstandenen Betriebskosten anteilig tragen.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihre Nebenkostenabrechnung aus der Ferne nicht abschließend bewerten können, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher empfehlen, die Abrechnung von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt rechtlich prüfen zu lassen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
mhilde72am 07.03.2019 11:37
Hallo,
Vielen Dank. Ich werde es überprüfen lassen. Wie in der Abrechnung steht, wurde der Januar und Februar mit rein gerechnet . Ich habe eine Nachzahlung zu leisten und ich verlange eine neue Rechnung ab 01.03. 18 .
Ich wünsche Ihnen einen schönen Tag.
Mit freundlichen Grüßen M.
A.B. am 25.02.2019 10:54
Sehr geehrte Damen und Herren,
Mein Vermieter hat keinen Umlageschlüssel im Mietvertrag festgelegt. Nun berechnet er die Heizkostenabrechnung und die Müllabfuhr mit 60/40% sprich 120m²/80m² aber die Gebäudeversicherung, Niederschlagswassergebühr, Grundsteuer und Bevergerner Aa mit 50/50%
Ist das so richtig?
Ich freue mich auf ihre Antwort
Mit freundlichen Grüßen
A.B.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 25.02.2019 11:42
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
wir gehen aufgrund Ihrer Angaben davon aus, dass es sich um ein Zweifamilienhaus handelt. In diesem Fall kommt es darauf an, ob der Vermieter selbst in diesem Haus lebt. Ist das der Fall, ist eine Abrechnung gemäß Heizkostenverordnung nicht zwingend erforderlich und eine Umlage wie von Ihnen beschrieben wäre theoretisch möglich. Sind allerdings beide Parteien vermietet, müsste allein bei den Heizkosten anteilig auch nach Verbrauch abgerechnet werden. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir die Rechtmäßigkeit Ihrer Betriebskostenabrechnung aus der Ferne nicht abschließend klären können, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sie können Ihre Betriebskostenabrechnung aber von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt rechtlich prüfen lassen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Larissa1 am 17.02.2019 17:45
Sehr geehrte Damen und Herren, der Immowelt-Redaktion,
habe folgende Fragen:
1.Abwasser-Rohrbruch in meinem Kellerabteil: Die persönlichen Dingen wurden total ruiniert, mussten zur Sperrmüllabfuhr aus dem Keller zur Straße getragen werden.
Danach war es nötig, den Keller, die Treppen etc. zu säubern und mit Sagrotan zu desinfizieren. Habe dieses selbst erledigt, weil der Vermieter nichts unternommen hat. Habe ich für diese Arbeiten einen Aufwendungsersatzanspruch und kann ich dem Vermieter meine Rechnung für meine Entsorgungs-Putz-und-Aufräumarbeiten mit der Bitte um Begleichung vorlegen?
2. Wohnungseingangstür wurde erneuert, Vermieter hat den Auftrag erteilt. Handwerker haben alte Dichtungen, Schmutz, Silikonreste, Verpackungsmaterial, Staub... etc. liegengelassen. Waren an mehreren Tag hier tätig. Ich musste deren Schmutz im Treppenhaus, in und vor meiner Wohnung entfernen und alles säubern. Besteht hier ein Aufwendungsersatzanspruch für meine Putzarbeiten und kann ich dem Vermieter eine Rechnung für diese Putzarbeiten vorlegen?
Freue mich auf eine Antwort von Ihnen.
Herzlichen Dank schon heute und freundliche Grüße
A.K.H.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 18.02.2019 10:24
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
bei beiden Fällen handelt es sich grundsätzlich um Mängel, für deren Beseitigung der Vermieter zuständig ist. Mieter müssen den Vermieter zunächst über diese Mängel informieren und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Erst dann können Sie die Beseitigung der Mängel selbst in Auftrag geben und dies auch dem Vermieter in Rechnung stellen.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Klaus-Dieter am 12.02.2019 15:41
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich hätte eine Frage zur Nebenkostenabrechnung: kann ein Vermieter z.B. bei Kosten für Gartenarbeiten eine Mietpartei von den Kosten ausschließen oder muss er grundsätzlich die Kosten auf alle Parteien (anteilig) verteilen?
Vielen Dank für eine kurze Rückmeldung
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 13.02.2019 08:52
Hallo Klaus-Dieter,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Grundsätzlich ist es beispielsweise möglich, dass es bei einer Partei versäumt wurde, die Abrechnung der Nebenkosten für die Gartenarbeiten im Mietvertrag zu vereinbaren, bei einer anderen Partei aber nicht. In diesem Fall könnte der Vermieter die Kosten für die Gartenarbeit zwar anteilig auf die Partei umlegen, bei der selbiges im Mietvertrag auch vereinbart wurde. Er müsste aber die anteiligen Kosten für die Partei, bei der es versäumt wurde, selbst tragen. Vereinfachtes Beispiel: Der Eigentümer hat ein Mehrfamilienhaus mit fünf Parteien vermietet. In zwei Mietverträgen ist die Umlage der Gartenarbeiten vereinbart, bei dreien nicht. Das hätte zur Folge, dass der Vermieter jeweils ein Fünftel der Kosten auf zwei Mieter umlegen könnte, aber drei Fünftel selbst tragen müsste.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Larissa1 am 11.02.2019 16:20
Sehr geehrte Damen und Herren, Sie sind enorm schnell in der Bearbeitung der Fragen. Ich bin total
überrascht, hätte mit solch einem tollen Service nicht gerechnet. Mein großes Lob an Sie.
Noch ein Gedanke: Formelle Fehler in der Abrechnung würden zur Unwirksamkeit der Abrechnungen führen, sofern es sich - wie in meine Fall geschildert - tatsächlich um einen formellen Fehler handeln sollte. Wie gestalten sich die Einwendungsfristen und Verjährungsfristen bei formellen Fehlern und der Unwirksamkeit der Abrechnungen? Gibt es zu formellen Fehlern Urteile, die das Thema etwas näher beleuchten?
Freue mich auf Ihre Antwort. ( Bitte teilen Sie mit, wenn ich Sie übermäßig in Anspruch nehme bzw.
den evtl. vorgegebenen Rahmen sprenge.) Mit freundlichen Grüßen A.K.H. (11.02.2019)
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 12.02.2019 09:25
Hallo Larissa,
vielen Dank für das Lob, das freut uns natürlich. Generell gilt, dass Mieter ein Jahr Zeit haben, eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung zu beanstanden, danach gilt Sie als stillschweigend akzeptiert. Vermieter können Korrekturen an der Abrechnung ihrerseits nur innerhalb von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums geltend machen. Die fraglichen Regelungen gehen aus § 556 Absatz 3 BGB hervor.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Larissa1 am 11.02.2019 15:34
Sehr geehrte Damen und Herren der Redaktion,
herzlichen Dank für Ihre Antwort. Darf ich jedoch nachfragen, wie die Formulierung zu verstehen ist:
" ... und E r l ä u t e r u n g des/der Umlageschlüssel". Würde dieses evtl. bedeuten, dass der Vermieter die Gesamtwohnfläche des Hauses benennen m u s s, aus der sich der prozentuale Anteil von 18,5% aufgrund der Wohnungsgröße ergibt? Herzlichen Dank schon vorab für Ihre Unterstützung.
Mit freundlichen Grüßen A.K.L. (11.02.2019)
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 11.02.2019 15:37
Das könnte man so verstehen. Es gibt allerdings kein einheitliches, verbindliches Muster, was genau benannt werden muss und was nicht, insofern lässt sich Ihre Frage leider auch nicht eindeutig mit ja oder nein beantworten. Gerichte würden im Einzelfall entscheiden, ob die Betriebskostenabrechnung in dieser Form für einen Mieter nachvollziehbar ist, also ob Sie alle Informationen haben, um die Rechenschritte des Vermieters nachzuvollziehen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Larissa1 am 09.02.2019 14:56
Guten Tag, in meinen Nebenkostenabrechnungen, die die verschiedenen Nebenkostenarten beinhalten, erscheint jew. der Prozentsatz 18,5 der Gesamtkosten innerhalb des Hauses, die ich zu zahlen habe. Es ist nirgendwo ersichtlich, auch nicht im Mietvertrag, wie diese 18,5% zustande kommen. Muss der Vermieter den Verteilerschlüssel 18,5% näher erläutern und z.B. die Bezugsgröße, d.h. die Gesamtwohnfläche des Hauses nennen? ( Die Größe meiner Wohnung ist mir klar.) Ich kann aber die Abrechnungen nicht prüfen, da die Gesamtwohnfläche des Hauses unbekannt ist und somit auch der Verteilerschlüssel nicht plausibel ist. Freue mich auf eine mietrechtlich orientierte Antwort.
09.02.2019 A.K.H.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 11.02.2019 11:43
Hallo Larissa,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Eine Betriebskostenabrechnung gilt dann als formal korrekt, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Angabe und Berechnung des Anteils des Mieters sowie die Angabe und den Abzug der Vorauszahlungen enthält. Sind diese Punkte nicht erfüllt und ist die Abrechnung daher nicht nachvollziehbar, ist sie unter Umständen tatsächlich formal inkorrekt. Bitte bedenken Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und den Fall daher aus der Ferne nicht abschließend klären können. Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung haben, empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Leo am 04.01.2019 13:30
Guten Tag,
ich vermiete ein separates Häuschen. Wasser, Gas und Strom zahlt der Mieter direkt an den Anbieter.
Frage: das Häuschen hat eine eigene Gastherme mit eigenem Schornstein.
wer zahlt die Schornsteinfegerkosten? Leider habe ich es versäumt, diese Position in den Mietvertrag mit aufzunehmen. Vielen Dankk für Ihren Rat.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 04.01.2019 13:37
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die Kosten für den Schornsteinfeger können zwar auf den Mieter umgelegt werden. Da Nebenkosten aber aufgeführt werden müssen, muss auch dieser Posten im Mietvertrag benannt werden. Wenn diese Position im Mietvertrag nicht genannt ist, kann sie auch nicht vom Mieter eingefordert werden.
Beachten Sie jedoch bitte, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Für rechtsverbindliche Aussagen kann es daher sinnvoll sein, sich an einen Eigentümerverband zu wenden.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr Immowelt-Team
Guybrush am 15.12.2018 12:58
Hallo,
meine Eltern vermieten 6 Wohnungen, für die durch die Firma Techem die Heizkostenabrechnung und Rauchwarnmelderwartung durchgeführt wird (bzw. durchgeführt werden "soll").
Bereits Im Februar 2018 reichten wir alle dafür notwendigen Unterlagen bei Techem ein. Nach einiger Zeit kam dann eine Abrechnung, die offensichtlich falsch war. Mir als Laien waren die Fehler unmittelbar offensichtlich. Wir meldeten Techem die fehlerhafte Abrechnung und baten um Neuberechnung. Über Monate gab es keine Reaktion. Zwischenzeitlich telefonierte ich wöchentlich dort mit dem sogenanntem "Service", wo ich immer wieder aufs Neue die Fehler der Abrechnung herleiten musste. Als dann nach Monaten endlich eine neue Abrechnung kam, war diese wieder falsch. Und so begann das Spiel von neuem: wochenlanges Telefonieren und erklären, bis im Oktober (!) endlich eine neue Abrechnung kam...die wieder falsch war. Auch hier wieder offensichtliche Fehler (Rauchmelder und Heizkostenerfassungsgeräte nur auf die Wohnungen eines Hauses umgelegt, eine Wohnung zu Lasten der anderen Wohnungen bei der Warmwasserberechnung außen vor gelassen). Wieder: Meldung bei Techem. Jedes dieser Gespräche dauerte übrigens >45 Minuten, bis ich die Mitarbeiter im Service endlich soweit hatte, dass sie den Fehler verstanden. (Problem: man spricht immer nur mit einem "Service", kann aber nicht unmittelbar mit einem Abrechner sprechen. Ich habe zig mal angeboten, dass man mich für Rückfragen kontaktieren möge.)
Einen Monat lang passierte dann wieder nichts. Anstatt einer neuen Abrechnung erhielten wir nun aber eine Mahnung bzgl. der Bezahlung der Abrechnung. Wieder angerufen. Die Mitarbeiterin im Service meinte dann, die Mahnung sei gekommen, da die (offensichtlich falsche) Abrechnung durch die Abrechner für richtig befunden wurde. Eine Rücksprache mit mir erfolgte nicht, womit ich den offensichtlich sehr oberflächlich arbeitenden Abrechnern mit einigen Hinweisen schnell ihre Fehler aufzeigen hätte können. Die Mitarbeiterin im Service wiederum sah den Fehler schnell ein und nahm die Mahnung zurück - nur eine neue Abrechnung habe ich bis heute nicht. Auch meine nach zahlreichen Briefen und Beschwerden nun verschickte Vorstandsbeschwerde ist bis zum heutigen Tage unbeantwortet.
Jetzt ist das Jahr 2018 bald um und ich habe vollstes Verständnis für den Unmut unserer Mieter, die endlich ihre Nebenkostenabrechnung haben wollen. Ich tue auch alles in meiner Macht stehe, ihnen diese bereit zu stellen. Nur ist die Firma Techem entweder völlig unwillig oder unfähig, die dafür benötigte Heizkostenabrechnung korrekt zu erstellen. Wie sieht es in diesem Fall hinsichtlich etwaiger sich ergebender Nebenkosten-Nachforderungen an die Mieter aus, wenn es erst 2019 wird, bis wir endlich (irgendwann) die Abrechnung finalisieren können? Wie sieht es aus, wenn die Miter mit rechtlichen Schritten gegen meine Eltern eine Abrechnung einfordern? Und: gibt es auch einen Vermieterschutzorganisation (ähnlich dem Verbraucherschutz) an den man sich mit diesem Fall wenden kann? Ich kann mir nicht vorstellen, dass nur wir diese Probleme mit Techem haben.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 17.12.2018 10:01
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
nach Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter laut § 556, Absatz 3, Satz 3 BGB ausgeschlossen. Im gleichen Satz heißt es allerdings "es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten". Dies wird allerdings von den Gerichten sehr streng ausgelegt, weshalb wir Ihnen aus der Ferne nicht vorab sagen können, ob die fragliche Regelung in Ihrem Fall greift. Ein passender Verband für Sie wäre beispielsweise der Eigentümerverband Haus & Grund. Dort erhalten Sie eine Rechtsberatung und Unterstützung bei der weiteren Kommunikation mit Ihrem Dienstleister.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
csillapo am 25.12.2018 20:02
Genau so erging uns auch fehlerhafte Abrechnung drei mal nachher haben wir es selber gemacht.Techem mussten wir aber die Rechnung doch zahlen für etwas was die nicht erbracht haben.
Pussy am 12.11.2018 10:10
Hallo, mein Sohn hat eine möblierte Wohnung gemietet. iM Mietvertrag steht 90,00€ Nebenkostenvorauszahlung. Da mein Sohn aus gesundheitlichen Gründen die Wohnung nur ein Monat benutzt hat, aber regelmässig die monatliche Miete und Nebenkosten-VZ gezahlt hat. Habe ich den Eigentümer ein Jahr nach Auszug kontaktiert und eine Nebenkostenabrechnung gefordert,. Zur Antwort gab es, es gibt in den den Häusern keine Nebenkostenabrechnung.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 12.11.2018 12:52
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
tatsächlich ist es bei möblierten Wohnungen üblich, eine Nebenkostenpauschale zu verlangen, also um einen festen Betrag, unabhängig von den tatsächlich genutzten Nebenkosten. Das ist rechtlich möglich und bedeutet, dass auch keine Abrechnung nötig ist. Nötig würde sie allerdings wiederum dann, wenn auch Heizkosten auf den Mieter umgelegt werden sollen. In diesem Fall schreibt die Heizkostenverordnung nämlich eine teilweise verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Es ist allerdings möglich, dass der Vermieter die Heizkosten in dem von Ihnen beschriebenen Fall schlichtweg selbst trägt.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Liz am 24.10.2018 17:30
In meinem ca. 35 Jahre alten Mietvertrag sind in den Betriebskosten die Grundsteuer und die Haus-Pflichtversicherungen durchgestrichen. Der neue Besitzer hat in einem Schreiben angekündigt diese ab 01.01.2018 zu berechnen.
Hat er das Recht dies einseitig zu verändern oder hätte ich Widerspruch einlegen müssen?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 25.10.2018 10:34
Hallo Liz,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn im Mietvertrag die Abrechnung bestimmter Betriebskosten sogar explizit ausgeschlossen ist, können diese Betriebskosten auch nicht abgerechnet werden. Beachten Sie jedoch bitte, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten es zum Konflikt mit dem Vermieter kommen, empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Emmerich am 22.08.2018 12:31
Hatte zum 13.03.2013 einen Mieterwechsel. Am 28.11.2017 bekomme ich eine Aufforderung die Nebenkostenabrechnung für 2013 nachzureichen. Ich erstelle die Abrechnung mit Wasser und Abwasserverbrauch auch aus 2012, weil ich 2012 noch zu dem Zeitpunkt keine Abrechnung von der Stadt bekommen habe und es auch vermerkt habe, dass diese mit der nächsten Abrechnung nachberechnet wird. Das will der Mieter wegen Verjährung nicht akzeptieren und fordert die Summe zurück. Ist das wirklich so? Und ist nicht auch 2013 verjährt?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 23.08.2018 08:54
Hallo Emmerich,
grundsätzlich müssen Vermieter mit ihren Mietern die Nebenkosten spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, da etwaige Nachforderungen danach verjährt sind. Guthaben hingegen muss der Vermieter auch dann noch an seinen Mieter auskehren, wenn er verspätet abgerechnet hat. Eine Ausnahme macht das Gesetz allerdings: Wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht selbst zu vertreten hab, etwa weil ein Versorgungsunternehmen selbst verspätet mit dem Vermieter abrechnet, so sind Abrechnungen auch noch nach Ablauf der Jahgresfrist zulässig (BGB; § 556 (3)).
Ob in Ihrem Fall eine verspätete Abrechnung wegen der von Ihnen genannten Verspätung seitens der Stadt noch in Betracht kommt, können wir aus der Ferne nicht beurteilen. Im Zwiefel sollten Sie sich an einen Eigentümerverband oder Fachanwalt für Mietrecht wenden.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Brigitte am 25.07.2018 12:54
Hallo,
Ich habe einen Mieterwechsel, zum 01.08.2018
was oder wie muss ich jetzt wegen der betriebskostenabrechnung für den alten Mieter tun.
wie ist der ablauf
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 25.07.2018 14:33
Hallo Brigitte und vielen Dank für Ihren Kommentar,
es gibt keinen besonderen Ablauf. Sie müssen für den Mieter lediglich eine Schlussabrechnung anfertigen und ihm diese zukommen lassen. Sie berechnen dem Mieter darin anteilig die Betriebskosten für die Monate, in denen er noch Mieter war.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Brigitteam 25.07.2018 14:51
Ich habe aber noch keine Betriebskosten Abrechnung von 2018 vom Verwalter bekommen die bekomme ich erst im febr2019
Immowelt-Redaktion am 25.07.2018 15:11
Das macht nichts. Als Vermieter müssen Sie die Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums erstellen. Der Abrechnungszeitraum beträgt immer zwölf Monate. Endet der Abrechnungszeitraum Ende Dezember 2018, muss dem Mieter die Nebenkostenabrechnung also bis Ende 2019 zugehen, unabhängig davon, dass sein Mietvertrag während des Abrechnungszeitraums endete.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Brigitte am 25.07.2018 15:46
vielen Dank für Ihre Hilfe
Tobias H. am 26.06.2018 15:14
In 2016 erfolgte durch einen Eigentümerwechsel auch der Wechsel der Hausverwaltung. Mitte November 2017 wurde mir eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 zugesandt, welcher ich auch im Hinblick auf die m.E. korrekte Abrechnung der Vorjahre widersprochen haben. Der Widerspruch liegt der Hausverwaltung seit Ende November 2017 vor und kann wg. Kapazitätsschwierigkeiten (telefonische Auskunft der Bearbeiterin) nicht bearbeitet werden. Gibt es hierzu auch Fristen, an welche sich die Hausverwaltung bei der Korrektur der Abrechnung zu halten hat? Vielen Dank.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 27.06.2018 09:09
Hallo Tobias und vielen Dank für Ihren Kommentar,
nein, eine weitere gesetzliche Frist gibt es hierfür nicht. In der Tat lässt sich die Hausverwaltung in dem von Ihnen beschriebenen Fall aber relativ lang Zeit. Notfalls würden wir Ihnen daher die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt empfehlen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Andreas am 12.06.2018 17:20
Kann ein Vermieter die Umlagekosten für ein ganzes Jahr berechnen, obwohl mein Mietvertrag nur noch 8 Monate bestand?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 13.06.2018 09:49
Hallo Andreas,
üblicherweise werden Nebenkostenvorauszahlungen monatlich mit der Miete fällig, der Vermieter muss einmal jährlich abrechnen - zu viel gezahlte Vorauszahlungen sind dem Mieter dann gutzuschreiben, war die Vorauszahlung zu gering, gibt's eine Nachzahlung. Wurde ein Mietverhältnis während eines laufenden Abrechnungszeitraums beendet, so dass nicht das volle Abrechnungsjahr für die Abrechnung heranzuziehen ist, sondern nur ein Teil, so kann der Vermieter auch nur anteilig Nebenkosten geltend machen.
Mit freundlichen Grüßen,
die Immowelt-Redaktion
Tine am 30.04.2018 12:36
Guten Tag,
ich bin am 01.11.2014 in die Wohnung eingezogen und habe keinerlei Nebenkostenabrechnungen bekommen, obwohl ich meine Vermieterin darauf hingewiesen habe.
Jetzt kam eine am 21.04.18 für den Zeitraum 01.06.15 - 31.05.16. Muss ich diese überhaupt noch begleichen , wegen dieser Frist??
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 30.04.2018 17:04
Hallo Tine,
tatsächlich müssen Nebenkosten einmal jährlich abgerechnet werden und einen Zeitraum von zwölf Monaten umfassen (§ 556, Abs. 3 BGB). Ist diese Frist verstrichen, hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf die Nebenkosten.
Bitte bedenken Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten können. Diese erhalten Sie beim Mieterverein oder bei einem Fachanwalt.
Viele Grüße
Ihre Immowelt-Redaktion
Heinz Günter Vogelfänger am 05.04.2018 10:18
Darf ich bei der Belegeeinsicht Fotos mit dem Handy machen? Man kann ja nicht alles behalten.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 05.04.2018 12:53
Sehr geehrter Herr Vogelfänger,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Eine gesetzliche Regelung gibt es hierzu ebensowenig wie ein letztinstanzliches Urteil. Allerdings hat das Landgericht Potsdam bereits im Jahr 2011 entschieden, dass ein Vermieter es dulden muss, wenn der Mieter von den Abrechnungsbelegen mittels eines mitgeführten Kopiergeräts oder eines Fotoapparates Kopien herstellt (Az.: 4 S 31/11).
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Karl-Heinz am 19.03.2018 13:50
Wenn im Mietvertrag nur wenige Betriebskosten aufgelistet sind, und nicht auf die Betriebskostenverordnung hingewiesen wird, will der Vermieter dies ändern.
Muss hierzu der Mietvertrag gekündigt werden oder muss der Mieter eine Ergänzung des betreffenden Paragrafen im bestehenden Mietvertrag akzeptieren?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 19.03.2018 15:14
Hallo Karl-Heinz,
ein Mietvertrag kann nicht einfach einseitig zu Lasten einer Partei geändert werden. Theoretisch müsste der Mietvertrag daher tatsächlich gekündigt werden, um einen neuen abzuschließen. Dafür bräuchte es aber natürlich wiederum Kündigungsgründe und die beabsichtigte Änderung der Regelung zu den Betriebskosten ist kein solcher Kündigungsgrund. Natürlich besteht jenseits aller gesetzlichen Regelungen aber immer die Möglichkeit einer einvernehmlichen Neuregelung zwischen Mieter und Vermieter. Bitte beachten Sie noch einmal: Aus der Ferne abschließend beurteilen können und dürfen wir Ihren Fall nicht. Wenden Sie sich im Streitfall daher bitte an einem Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Karl-Heinz am 19.03.2018 11:11
Im Mietvertrag ist Folgendes vermerkt: Nebenkosten, nämlich Kosten für - Sammelheizung-Warmwasser-Treppenreinigung-Spiegelglasversicherung-Gartenpflege sind neben dem Mietzins zu zahlen ...
Grundsteuer, Kabel-TV, Hausversicherungen, allgemeiner Strom, Niederschlagswasser usw. sind nicht im Einzelnen aufgelistet. Können diese Kosten trotzdem in der Nebenkostenabrechnung an den Mieter weiterberechnet werden?
auf Kommentar antwortenLiz am 24.10.2018 17:20
da passt doch meine Frage dazu:
Im Mietvertrag wurde bei den Betriebskosten die Grundsteuer und Haus-Pflichtversicherungen gestrichen. Der neue Eigentümer hat per Schreiben angekündigt diese künftig zu berechnen. Hat er das recht dazu ? oder hätte ich dazu widersprechen müssen?
Immowelt-Redaktion am 25.10.2018 09:49
Hallo Liz,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn im Mietvertrag die Abrechnung bestimmter Betriebskosten sogar explizit ausgeschlossen ist, können diese Betriebskosten auch nicht abgerechnet werden. Beachten Sie jedoch bitte, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten es zum Konflikt mit dem Vermieter kommen, empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Immowelt-Redaktion am 19.03.2018 11:57
Hallo Karl-Heinz,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Das hängt davon ab, ob im Mietvertrag ein Bezug zur Betriebskostenverordnung hergestellt wird. Ist das der Fall, können auch solche Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die in der Verordnung ausdrücklich als Betriebskosten benannt werden. Enthält der Mietvertrag allerdings nur eine abschließende Liste von Betriebskosten, können auch nur diese benannt werden.
Aus der Ferne können wir die Sachlage aber leider nicht abschließend beurteilen. Auch dürfen wir keine Rechtsberatung leisten und würden Ihnen daher empfehlen, Ihren Mietvertrag einem Mieterverein oder einem Fachanwalt vorzulegen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Sandy am 02.03.2018 09:10
Sei 3 Monaten haben wir keine Heizung,ich kann nicht mehr.kriege von Tag zu Tag immer mehr schlechte Laune.die Vermieterin hält uns nur hin und holt sich Angebote ein für eine neue Heizung aber es passiert nix.jetzt kriegt sie angeblich kein Kredit und wir stehen weiter ohne Heizung.wir zahlen die komplette Miete mit Nebenkosten, jetzt ist Schluss.Um wieviel % können wir die Miete kürzen?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 02.03.2018 15:04
Hallo Sandy,
damit Sie Ihre Miete mindern können, müssen Sie zunächst Ihren Vermieter darüber informieren. Wie Sie dabei vorgehen können, wird in diesem Artikel erklärt: https://ratgeber.immowelt.de/a/mieterrechte-bei-defekter-heizung.html
Zu der Höhe der Mietminderung können wir leider keine Aussage treffen, da es dazu keine allgemeingültige Rechtssprechung gibt. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Für eine Einschätzung empfehlen wir dir, dich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht zu wenden. Wir selbst dürfen keine Rechtsberatung leisten.
Mit freundlichen Grüßen,
die Immowelt-Redaktion
Sandy am 27.02.2018 16:31
Hallo,mein Freund möchte am 1.4.bei mir mit einziehen,muss ich einen neuen Mietvertrag mit meiner Vermieterin abschließen,oder reicht es aus wenn wir mehr Nebenkosten zuzahlen?Vermieterin weiß aber schon Bescheid und hat zugestimmt das er mit einzieht....
Oder ist mein Vertrag dadurch ungültig?bin erst September 2017 eingezogen
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 28.02.2018 08:13
Hallo Sandy und vielen Dank für Ihren Kommentar,
weder wird ihr bestehender Mietvertrag dadurch ungültig, noch müssen Sie einen neuen abschließen. Je nachdem, ob die Nebenkosten teilweise nach Personenzahl umgelegt wird, kann die Vermieterin aber tatsächlich mehr Nebenkosten verlangen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Sandy am 22.02.2018 06:01
Wie berechnet man eine Grundstückssteuer und die Versicherung in einer Nebenkostenabrechnung..Ich wohne in einem Reihenhaus zur Miete und habe einen Garten mit einem kleinen Hof (ca.200qm),die Vermietern wohnt nebenan.Die Vermietern hat noch nie eine Nebenkostenabrechnung erstellt und rechnet beide Ausgabenspunkte durch die Personen ab.Ist das so richtig,oder muss man das durch die Quadrat Meter berechnen?Berechnet man nur die Wohnfläche vom Haus oder und gedämmt Haus mit Garten?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 22.02.2018 08:36
Hallo Sandy und vielen Dank für Ihren Kommentar,
sinnvoll wäre es zwar, die Grundsteuer nach Wohnfläche auf die Mieter umzulegen, eine Umlage nach Personenzahl ist aber prinzipiell ebenfalls zulässig, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Bei einer Umlage nach Wohnfläche zählt indes nur die tatsächlich bewohnbare Fläche, also nicht der Garten und beispielsweise auch nicht der unausgebaute Keller.
Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie Zweifel an der Richtigkeit ihrer Nebenkostenabrechnung haben, empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Sandy am 19.02.2018 22:36
Hallo,meine Vermieterin hat ein gesammt Jahresverbrauch von Heizung/Warmwasser von : 2261,14€
Wasserversorgung/Entwässerung/Zählermiete von : 555,42€
Ich soll für 4 Monate mit 3 Personen und der jahresabrechnung 452.22€ an Warmwasser u. Heizung und 115.09 € an Entwässerung/wasserverso./zählermiete zählen.
Da passt doch was nicht,oder?ich find das einfach zu viel.wir wohnen in einem Haus mit 120 Quadratmeter
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 20.02.2018 09:19
Hallo Sandy,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Ob Ihre Nebenkostenabrechnung korrekt ist, können wir aus der Ferne nur schwer beurteilen. Als Mieter haben Sie allerdings das Recht, bei Ihrem Vermieter die entsprechenden Belege einzusehen und sie zu prüfen. Sind Sie auch danach noch der Auffassung, dass Ihre Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist, können Sie diese bei einem Mieterverein prüfen lassen. Dort erhalten Sie zudem eine Rechtsberatung.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Gerd am 15.02.2018 10:48
Mein Vermieter hat bei meinem Einzug 2017 (3 Parteien) neue Wärmezähler installieren lassen, die Neukalibrierung der alten Zähler war fällig und wäre nachweisbar teurer gekommen als die neuen Wärmezähler. In der NK-Abrechnung für 2017 berechnet er jetzt ein Drittel der Kosten (167,05) der neuen Zähler. Ist das rechtens??
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 15.02.2018 11:00
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
Wärmezähler sind in deutschland eichpflichtig und müssen demnach alle fünf Jahre nachgeeicht werden. In der Praxis kann das oft auch mit einem Austausch einhergehen. Dieser wäre dann in der Tat über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegbar. Anders sieht die Sachlage bei nicht eichpflichtigen Geräten aus.
Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit Ihrer Nebenkostenabrechnung haben, empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Andrea am 23.01.2018 20:05
Hallo
Ich wohne in einem Sieben Parteien Haus und es haben nur ich und ein Mieter im Dachgeschoss eine extra Wasseruhr . Auf nachfragen beim Vermieter dass ich nach Wasser uhr abrechnen will ,sagte er mir er muss mit allen gleich abrechnen und das bedeutet Wasserkosten durch Personen . Kann ich eine Abrechnung nach Wasseruhr verlangen ?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 24.01.2018 13:49
Hallo Andrea und vielen Dank für Ihren Kommentar,
zumindest für Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung eine Abrechnung nach Verbrauch von einem Anteil zu mindestens 50, höchstens jedoch 70 Prozent vor, ja.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Esther am 19.01.2018 11:19
Hallo,
der Vermieter meiner vorletzten (!) Wohnung hat mir bis heute keine Abrechnung zukommen lassen. Ich bin im August 2016 dort ausgezogen und bin mir sicher, dass ich eine Rückzahlung bekommen müsste - auf mehrmaliges Nachfragen erhalte ich mittlerweile nicht einmal mehr eine Reaktion... Was kann ich tun?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 19.01.2018 12:06
Hallo Esther und vielen Dank für Ihren Kommentar,
der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, eine solche Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums auszustellen. Wenn er gar nicht mehr auf Anfragen reagiert, bleibt Ihnen im Grunde nur, ihn auf die Ausstellung einer Abrechnung zu verklagen. Dabei unterstützt Sie der örtliche Mieterverein oder ein kundiger Fachanwalt.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
DasRinchen am 12.01.2018 23:05
Meine Vermieterin hat eine inkorrekte Nebenkosten Abrechnung erstellt. Sie hat einfach Heizungs- und Wasserkosten durch 3 Personen geteilt, obwohl meine Wohnung nicht mal halb so groß ist wie ihre ( sie wohnt im selben Haus). Ich erhalte Grundsicherung und das Amt erkennt diese Abrechnung natürlich nicht an.
Ich habe die Nachzahlung schon an meine Vermieterin gezahlt und die Vermieterin jetzt davon in Kenntnis gesetzt, dass das Amt eine korrekte Abrechnung fordert bevor ich mein Geld zurück bekommen kann.
Die Vermieterin weigert sich eine korrekte Abrechnung zu erstellen und das Amt droht mir mit Einstellung meiner Bezüge.
Was kann ich jetzt tun?
Ich möchte nicht gleich zum Anwalt rennen da wir im selben Haus wohnen und uns bisher gut verstanden haben.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 15.01.2018 09:15
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
generell müssen Mieter eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung nicht bezahlen. Nachdem dies allerdings in Ihrem Fall schon geschehen ist, müssten Sie den fraglichen Betrag jetzt zurückfordern. Anstatt zum Rechtsanwalt zu gehen, kann Ihnen gegebenenfalls der örtliche Mieterverein dabei helfen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Heidi Friedricham 20.12.2017 09:56
Vielen Dank für die Nachricht
auf Kommentar antwortenHeidi Friedricham 19.12.2017 12:39
Heidi 19.12.17
Ich habe am 10.12.17 die Betriebskosten für meine Wohnung in der ich 1 Jahr gewohnt habe bekommen Zeitraum war vom 01.01.16 bis 31.10. 16 muss eine Nachzahlung von fast 800 Euro bezahlen. Ist das rechtens?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 20.12.2017 09:18
Sehr geehrte Heidi Friedrich,
vielen Dank für Ihren Kommentar.
Grundsätzlich kann eine Betriebskostenabrechnung auch eine hohe Nachzahlung für den Mieter beinhalten, solange die Abrechnung formal und inhaltlich korrekt ist. Ob in Ihrem Fall die Nachzahlung gerechtfertigt ist, können wir aus der Ferne nicht beurteilen. Bei der Prüfung der Abrechnung sollten Sie beachten, dass nur diejenigen Kostenpositionen abgerechnet werden dürfen, die auch im Mietvertrag vereinbart wurden (Grundlage für zulässige Abrechnungspositionen ist hier die Betriebskostenverordnung). Zudem muss die Abrechnung auch entsprechend des im Mietvertrag vereinbarten Abrechnungsschlüssels erfolgen. Bei der Prüfung Ihrer Abrechnung haben Sie Anrecht auf Belegeinsicht, eventuell kann Ihnen auch ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht bei der Prüfung helfen.
Mit freundlichen Grüßen,
die Immowelt-Redaktion
Yvonne am 01.12.2017 07:27
Sind die Knappschaftskosten bei ein Minijobs Reinigungskraft auf die Mieter Umlagefähig oder bleiben die beim Vermieter hängen?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 01.12.2017 10:07
Hallo Yvonne,
bei Knappschaftskosten handelt es sich um Lohnnebenkosten. Diese sind prinzipiell auf den Mieter umlegbar.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Eckhard am 30.11.2017 12:31
Leider ist die Antwort nicht konkret.
Was sind bestimmte Haftpflichtversicherungen? Zählt dazu auch die Wohnungshaftpflichtversicherung?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 30.11.2017 13:42
In der Betriebskostenverordnung ist eine Wohnungshaftpflichtversicherung nicht explizit aufgeführt. Sollte damit eine Versicherung gemeint sein, die Schäden, die aus dem inneren einer Wohnung heraus entstehen, abdeckt, also nicht solche die durch das Gemeinschaftseigentum an einem Haus entstehen, wäre uns bislang kein Urteil bekannt, dass sich mit dieser Frage schon einmal beschäftigt hätte. Häufig wird die Wohnungshaftpflichtversicherung aber auch als Synonym für eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung verwendet. Diese wäre dann wiederum auf den Mieter umlegbar.
Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifelsfall empfehlen wir Ihnen, Ihre Nebenkostenabrechnung einem Fachanwalt vorzulegen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Eckhard am 30.11.2017 12:14
ist die Wohnungshaftpflichtversicherung auf den Mieter umlegbar ?
Zählt sie zu den Nebenkosten?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 30.11.2017 12:21
Hallo Eckhard und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die Gebäudeversicherung, Glasversicherung sowie bestimmte Haftpflichtversicherungen (Haus- und Grundbesitzer Haftpflicht, Öltank und Aufzug) gehören zu den Versicherungen, die auf den Mieter umlegbar sind.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Daniel am 03.11.2017 16:22
Am 10.11.2015 wurden in allen Mietwohnungen Wasseruhren/Zähler eingebaut. Leider wurde der Wasserverbrauch (31.12.15) für den Abrechnungszeitraum vom 1.1.2015 bis 31.12.2015 vergessen abzulesen. (Wir hatten rechtzeitig Widerspruch eingereicht - wegen mehreren Positionen) Es wurde pauschal abgerechnet nach Personen. In der folgenden NK 2016 wurde der Wasserverbrauch nun von 0 bis XY abgelesen, also der Verbrauch von November 2015 bis 31.12.2016. Was können wir nun tun ? Wir haben zwar den Stand notiert, aber keine Foto des Wasserzähler/Stand gesichert.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 06.11.2017 10:37
Hallo Daniel und vielen Dank für Ihren Kommentar,
in diesem Fall können Sie der Nebenkostenabrechnung erneut widersprechen. Sie sind als Mieter auch nicht in der Pflicht, den Zählerstand zu einem bestimmten Zeitpunkt mit Fotos zu dokumentieren. Sollte es allerdings zum Rechtsstreit mit dem Vermieter kommen, empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Glas am 03.11.2017 16:08
Nach eingehender Prüfung der Heizkostenabrechnung haben wir nicht unsere Heizkostenabrechnung erhalten, sondern eine von einem anderen Mieter/Leerstand, denn die Zähler stände und Zählernummern sind nicht identisch mit unseren digitalen Heizköperzählern. (Techem) Unser tatsächlicher Verbrauch ist viel geringer. Offensichtlich ist es von der darüber liegenden Wohnung die leer steht, da die qm Zahl die gleiche Größe angibt. Zudem ist der Name auf dem Techem_Beleg geschwärzt und einfach unser Name von VM eingetragen. Anschrift stimmt allerdings. Macht man sowas ??? als VM ???
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 03.11.2017 17:04
Hallo Glas,
Unklarheiten bezüglich der Heizkostenabrechnung können wir aus der Ferne leider nicht beurteilen. Sollte die Abrechnung Fehler enthalten, so können Sie diese in der Regel beim Vermieter beanstanden. Zudem haben Mieter das Recht, die Belege einzusehen und auf mögliche Abweichungen zu überprüfen.
In diesem Ratgeber finden Sie eine ausführliche Erklärung, worauf bei der Heizkostenabrechnung zu achten ist und wie Sie vorgehen können: ratgeber.immowelt.de/a/heizkostenabrechnung-pruefen-wie-mieter-nicht-zu-viel-zahlen.html
Eine Rechtsberatung dazu, wie Sie in Ihrem konkreten Fall weiter vorgehen können, kann Ihnen ein ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht geben. Wir selbst dürfen keine Rechtsberatung leisten.
Mit freundlichen Grüßen,
die Immowelt-Redaktion
Glas am 06.11.2017 12:59
Es gibt ja keine Unklarheiten. Es ist Eindeutig, dass die Zählernummern mit deren Zählerständen (auf der Techem-Abrechnung) nicht mit unseren Zählernummern übereinstimmen. VM hat offensichtl. die Abrechnungen vertauscht und mit Tipp-Ex den vorherigen Mieter-Namen unkenntlich gemacht und unseren mit Hand drauf geschrieben. VM Sagt Abrechnung wird von der Firma Techem gemacht und wäre richtig. Wir weigern uns eine fremde Heizkostenabrechnung zu bezahlen, bz. anzuerkennen. Für uns stellt sich die Frage dürfen wir die Heizkostennachzahlung zurückbehalten. Es ist ja nachweislich nicht unsere.
Glas am 01.11.2017 22:17
Ich erhalte jedes Jahr eine Nk / Hzk-Abrechnung mit einem falschen ( nicht vertragl. vereinbarten) Verteilerschlüssel. Im Vertrag steht 70/30 Abrechnung und tatsächlich wird immer 50/50 die Heizkosten abgerechnet. Gehört diese fehlerhafte Angabe zu Formelle Fehler?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 02.11.2017 11:41
Hallo Glas,
steht in der Betriebskostenabrechnung ein anderer Verteilerschlüssel als im Mietvertrag, so handelt es sich laut Urteil des Bundesgerichtshofes um einen inhaltlichen Fehler (BGH, Az.: VIII ZR 115/04).
Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Mit freundlichen Grüßen,
die Immowelt-Redaktion
Oemero7am 24.08.2017 21:34
Guten Abend
Ich habe eine Betriebskosten Abrechnung erhalten, wo ich eine Vorauszahlung in Höhe von 1240€ getätigt habe und muss durch eine vorverteilung 1645,18 € zahlen.
Also Nachforderung 405€
Ich verstehe das nicht und habe bis jetzt nie eine Nachzahlung gehabt.
Außerdem habe ich die Wohnung am 01.09.2016 gekündigt und habe meine Kaution erhalten und zuletzt alle Kosten beglichen.
Heute per Post der Schock 405 € Nachzahlung durch
Vorverteilung
Bitte um rat
Und heue
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 25.08.2017 11:13
Hallo Oemero7,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Aus der Ferne können wir zwar nicht beurteilen, ob Ihre Nebenkostenabrechnung korrekt ist. Grundsätzlich gilt aber, dass der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Fristen abrechnen muss, wobei leider auch eine Nachzahlung herauskommen kann. Was Ihr ehemaliger Vermieter mit "Vorverteilung" konkret meint, können wir aus der Ferne leider nicht eruieren. Hier gilt aber, dass er in der Abrechnung nur diejenigen Kosten ansetzen darf, die innerhalb der Abrechnungsperiode angefallen sind und auch nur bis zum Ende des Mietverhältnisses.
Hier finden Sie übrigens Infos, wie Sie selbst Ihre Abrechnung überprüfen können:
ratgeber.immowelt.de/a/nebenkostenabrechnung-pruefen-tipps-fuer-mieter.html
Sollten dann immer noch Unklarheiten bestehen, können Sie die Abrechnung auch von Experten prüfen lassen:
immowelt.de/immobilien/nebenkostenabrechnung.aspx
Herzliche Grüße,
die Immowelt-Redaktion
Judy am 24.08.2017 09:53
Ich habe die neue Betriebskostenabrechnung zugestellt bekommen. Ist es zulässig die Betriebskosten nach Mietparteien zu berechnen, obwohl in den einzelnen Haushalte unterschiedlich viele Personen leben? Die Wohnungen sind alle "gleich" groß, Allerdings leben in einer Wohnung 3 Erwachsene, in einer eine Familie mit Kleinkind und zwei Wohnungen werden jeweils von Singles bewohnt. Die Nebenkosten wurden einfach durch 4 geteilt.... die Wohnungen sind ja "gleich" groß... Aber Müll und dergleichen finde ich so nicht fair abgerechnet, oder?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 24.08.2017 10:28
Hallo Judy,
die Nebenkosten müssen so abgerechnet werden, wie das im Mietvertrag festgelegt ist. Das kann Beispielsweise nach Personenanzahl, aber auch nach Wohneinheiten, Wohnfläche oder Verbrauch geschehen. Ist im Mietvertrag nichts festgelegt, müssen die kalten Betriebskosten, also beispielsweise die Gebühren für die Müllentsorgung, nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Heizkosten dagegen müssen mindestens zu 50 Prozent und höchstens zu 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, der Rest nach Wohnfläche.
Die Betriebskostenabrechnung ist möglicherweise also korrekt, es kommt aber darauf an, was im Mietvertrag vereinbart wurde.
Herzliche Grüße,
die Immowelt-Redaktion
Petra Pizarro am 18.08.2017 14:18
Guten Tag habe in einem Mietshaus ein kleines Büro 38m² darf der Vermieter die Nebenkosten verteilen auf Personen obwohl die Wohnungen unterschiedlich groß sind?
Gruss
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 18.08.2017 14:50
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
eine Umlage der Nebenkosten nach der Personenanzahl ist grundsätzlich zulässig, ja.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Sabine am 30.07.2017 18:30
Guten Tag, ich habe im Frühjahr für 2017 die NK Abrechnung vom Vermieter erhalten und musste € 241 nachzahlen. Jetzt habe ich eine neue Abrechnung mit Begleitschreiben der Fa. Messtech erhalten. Die erste Abrechnung musste korrigiert werden, da einzelne Heizkostenverteiler am Jahresende nicht nullstehend sind, sondern ähnlich einem Wasserzähler akkumulierend arbeiten. Dadurch ergeben sich Änderungen in der Abrechnung...soweit der Text im Begleitschreiben.
Ich verstehe das insoweit nicht, da beide Abrechnungen April und auch Juni für 11 Zähler denselben Verbrauch angeben, allerdings ist der Preis je Einheit unterschiedlich: alt 0,128597 und neu 0,161215, bei einem Verbrauch von 8.772,548 Einheiten ergibt sich ein neuer Verbrauch von 527,79.
Demnach soll ich jetzt noch einmal € € 286 nachzahlen.
Kann man einfach so einen anderen Preis je Einheit einsetzen? Ich hatte eigentlich noch nie so eine hohe Nachzahlung und 2016 war doch garnicht mal so ein kalter Winter. Bin total perplex und bitte um Ihren Rat. Vielen Dank im Voraus.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 31.07.2017 11:11
Hallo Sabine,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Aus der Ferne können wir uns diese relativ deutliche Änderungen des Preises pro Einheit auch nicht erklären. Wir würden Ihnen daher empfehlen, bei Ihrem Vermieter oder Hausverwalter Einsicht in die Belegen zu nehmen, die als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung herangezogen wurden. Hierzu haben sie als Vermieter ein Recht. Sollte sich Ihnen die neuerliche Nachzahlung auch dann nicht erschließen, würden wir dazu raten, die Betriebskostenabrechnung rechtlich prüfen zu lassen. Das geht beispielsweise bei einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
pewischo am 12.07.2017 17:51
Wir haben heute unsere Betriebskostenabrechnung für 2016 erhalten, die Müllabfuhr wurde nach Personen mal Monate, Abrechnungsservice, Grundsteuer,Hausstrom,Straßenreinigung und Versicherung nach Wohnfläche und Hauswart nach Nutzereinheit abgerechnet, das sind drei Umlegearten, ist das rechtens ?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 13.07.2017 09:08
Hallo pewischo,
unterschiedliche Umlageschlüssel für verschiedene Betriebskosten sind zwar für den Vermieter oder Verwalter recht aufwändig zu berechnen, rein rechtlich aber zulässig. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir die Details Ihrer Betriebskostenabrechnung nicht kennen und sie daher aus der Ferne nur schlecht beurteilen können. Zudem dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Eva am 06.07.2017 11:30
Ist es möglich die Treppenhaus-Reinigung zu ändern, d.h. früher haben 2 Mieter selbst geputzt die anderen haben putzen lassen. Es ist ein 8-Parteienhaus und nun soll das ganze Haus von einer
Reinigungsfirma geputzt werden, können wir das ändern?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 13.07.2017 09:03
Hallo Eva und vielen Dank für Ihren Kommentar,
es steht Ihnen als Vermieter frei, eine Reinigungsfirma mit der Reinigung des Treppenhauses zu beauftragen. Allerdings können die Kosten dafür nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorsorglich im Mietvertrag vereinbart wurde oder sich alle Mieter damit einverstanden erklären.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverein wie Haus & Grund.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Helga am 28.06.2017 21:56
Hallo müss ich bei Nebenkosten Abrechnung auch Strom in Treppenhaus und heizungs raum bezahlen ?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 29.06.2017 09:02
Hallo Helga und vielen Dank für Ihren Kommentar,
wenn die Umlegung dieser Nebenkosten auf den Mieter im Mietvertrag vereinbart wurden, können sie auch tatsächlich umgelegt werden.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Uteam 01.06.2017 22:26
Hallo, aufgrund Gaunerzeichen am Haus ist das Schloss an der Hauseingangstüre erneuert worden. Und ein neues Schloss an der Türe zur Garage, in der der Mieter seine Fahrräder abstellt. Dürfen diese Kosten anteilig mit auf den Mieter umgelegt werden?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 02.06.2017 08:50
Hallo Ute,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Solche einmaligen Erneuerungsarbeiten lassen sich nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen. Das geht in der Regel nur mit regelmäßig anfallenden Kosten.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Helga am 16.05.2017 08:43
Hallo, ein Mieter hat sich letztes Jahr in alle Räume einen Rauchmelder einbauen lassen , also Küche Flur Schlafzimmer, Kinderzimmer wäre für mich ja oK. Aber auch im Wohnzimmer, da schläft angeblich sein erwachsener Sohn. muüß ich da alles bezahlen? Viele grüß
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 16.05.2017 10:11
Hallo Helga und vielen Dank für Ihren Kommentar,
in der Regel ist für den Einbau von Rauchmeldern in der Tat. der Eigentümer einer Wohnung zuständig. Dies ist in den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt. Dort findet sich auch ein Hinweis, in welchen Räumen Rauchmelder eingebaut werden müssen. Größtenteils sind dies Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flure die zu Aufenthaltsräumen führen. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihre Situation und die Ihres Mieters aus der Ferne nur schwer beurteilen können und darüber hinaus keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverein wie Haus & Grund.
Weitere Informationen zum Thema Rauchmelder finden Sie auch in diesem Artikel: ratgeber.immowelt.de/a/rauchmelderpflicht-wer-fuer-einbau-und-wartung-zustaendig-ist.html
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Konstantin am 14.05.2017 10:37
Hallo. Mein Vermieter verlangt von mir in der Nebenkostenabrechnung anteilig Grundsteuer und Gebäudeversicherung, obwohl diese Kosten nicht im Vertrag angeführt sind. außerdem hat zusätzlich für den Zeitraum 1.12.15 bis 31.12.15 (Einzugsmonat) vorgelegt. Welche Ansprüche kann er geltend machen, welche nicht?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 15.05.2017 10:50
Lieber Konstantin,
besten Dank für Ihren Kommentar. Nur wenn der Vermieter es mit dem Mieter vertraglich vereinbart hat, kann er die Nebenkosten auf diesen umlegen. Generell ist der Vermieter nicht verpflichtet, im Mietvertrag sämtliche Kosten aufzuzählen. Mit dem Begriff 'Betriebskosten' sind die gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend genannt. (BGH VIII ZR 137/15). Dabei ist gemäß § 2 Ziffer 1 BetrKV die Grundsteuer umlagefähig - ebenso darf die Gebäudeversicherung auf den Mieter umgelegt werden. Vermieter dürfen folgende Betriebskosten von ihren Mietern zurückholen: Grundsteuer, Abwassergebühr, warme Betriebskosten, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabführ, Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung, Gartenpflege, Beleuchtungskosten, Schornsteinfeger, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeisterkosten, Fernsehen, Antenne, Kabelanschluss, Waschraum sowie sonstige Betriebskosten , welche allerdings genau benannt werden müssen. Diese Nebenkosten darf der Vermieter hingegen nicht auf den Mieter umlegen: Instandhaltung- und setzung sowie Verwaltungsarbeit.
Mit herzlichen Grüßen
Ihre Immowelt-Redaktion
mwe.cologne am 09.05.2017 11:43
ich wohne in einem Mehrfamilienhaus. Unter mir ist im vergangenen Jahr eine Person ausgezogen. Nun soll ich für diese Person anteilsmäßig die Nebenkosten bezahlen. Ist das rechtens?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 09.05.2017 13:42
Sehr geehrter mwe.cologne,
laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter das Risiko und die Kosten eines Leerstands tragen. Werden die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche abgerechnet, dürfen die Leerstandskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden (Az.: VIII ZR 159/05). Strittig ist allerdings, wie die Leerstandskosten zu berücksichtigen sind, wenn die Nebenkosten nach Personenanzahl auf die Mieter umgelegt werden. Hierzu fehlt aktuell ein letztinstanzliches Urteil.
Bitte beachten Sie noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Gisela am 25.04.2017 08:25
Der Mieter hat die Nebenkostenabrechnungen bis Ende 2015 akzeptiert und gezahlt,
kann er nachträglich noch reklamieren und Erstattungen verlangen, da er evtl. die
Wohnflächengröße anzweifelt ?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 25.04.2017 09:13
Hallo Gisela,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Mieter haben ein Jahr nach Zugang der Nebenkostenabrechnung Zeit, diese zu beanstanden und Geld zurückzuverlangen, unabhängig davon, ob sie bereits gezahlt haben oder nicht.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
elena am 06.04.2017 14:46
Hallo. Dürfen Nebenkosten wie Hausmeister, Winterdienst und Treppenhausreinigung pauschal abgerechnet werden? Also je Position ein Pauschalpreis. Danke
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 07.04.2017 12:13
Hallo elena,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Die entsprechenden Dienstleister dürfen diese Kosten schon pauschal abrechnen. Der Vermieter muss aber seinerseits deutlich machen, nach welchem Umlageschlüssel er diese Kosten auf den Mieter umlegt.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir die Datails ihrer Nebenkostenabrechnung nicht kennen und darüber hinaus keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Veiti am 05.04.2017 16:21
Ist die Zustellung der NK-Abrechnung per email rechtswirksam?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 06.04.2017 09:48
Hallo Veiti,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Für die Nebenkostenabrechnung genügt die Textform. Das bedeutet, dass sie auch per E-Mail zugestellt werden kann und auch nicht vom Vermieter unterschrieben werden muss.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
MN am 03.04.2017 15:59
Dürfen auf Gebühren, die ohne Steuer nachgewiesen werden, nochmals die MwSt. aufgeschlagen werden ?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 04.04.2017 08:54
Hallo MN,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Ein Vermieter kann nur die Kosten auf den Mieter umlegen, die ihm selbst in Rechnung gestellt werden. Er nimmt dabei den Endrechnungsbetrag, inklusive Mehrwertsteuer.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
marion am 22.03.2017 21:21
hallo...unser vermieter teilt die betriebskosten aus drei häusern nebeneinander je sechs parteien durch achtzehn ist das überhaupt zulässig
auf Kommentar antwortenLexa am 18.03.2017 11:35
Hallo. Ich habe gerade meine Heizkostenabrechnung bekommen und da ist das erstemal seit 16 Jahren der Punkt “Beleuchtung“ aufgeführt, darf das sein?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 20.03.2017 11:32
Hallo Lexa,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Grundsätzlich dürfen die Kosten für die Beleuchtung von Gemeinschaftsräumen über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Detarn am 24.02.2017 19:27
Wie lange habe ich Zeit,die geforderte Nachzahlung bei den Nebenkosten zu zahlen?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 27.02.2017 08:43
Hallo Detarn,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Für die Zahlung einer Nebenkostenabrechnung bleibt Mietern nach Erhalt der Abrechnung 30 Tage Zeit. Abgesehen davon besteht aber natürlich immer die Möglichkeit, sich mit dem Vermieter auf eine längere Frist oder eine Ratenzahlung zu einigen. Dazu verpflichtet, dem zuzustimmen, ist der Vermieter aber nicht.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Roy am 15.02.2017 13:05
Im Jahr 2016 habe ich neben der monatlichen Miete bereits stattliche Vorauszahlungen für die Nebenkosten geleistet.
Nun hat mein Vermieter mir eine Rechnung zur Begleichung der Müllabfuhrkosten 2016 geschickt, die Höhe der Rechnung ist richtig, ich habe ebenfalls eine Frist von 4 Wochen gehabt um diese zu zahlen.
Bin ich als Mieter verpflichtet, gesonderte Rechnungen über offensichtliche Mietnebenkosten trotz geleisteter Vorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum der Rechnung zu begleichen?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 15.02.2017 13:48
Hallo Roy,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn der Vermieter Nebenkosten nachfordern möchte, muss er eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Dies geschieht in der Regel einmal pro Jahr. Nebenkosten, die der Vermieter abrechnen möchte, müssen zudem im Mietvertrag genannt werden. Zusätzliche Rechnungen über einzelne Posten muss der Mieter zumindest im laufenden Abrechnungszeitraum in der Regel nicht begleichen.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifelsfall empfehlen wir daher immer die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Deniseam 24.01.2017 09:46
Mein Vermieter hatte im Dezember 16 eine email geschrieben das die Abrechnung einen Fehler hätte und wir uns noch gedulden sollten im Januar schrieb er dann das wir 360 Nachzahlung sollen vom 1.1.15 bis 15.3.15 als ich sagte es wäre kein Problem ich möchte aber die Abrechnung haben meinte er er kann mir nur die original Abrechnung schicken dann müsste ich aber 896 Euro nachzahlen ich sagte es wäre kein Problem zu zahlen ich möchte aber trotzdem meine Unterlagen was kann ich tun
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 24.01.2017 10:18
Hallo Denise,
die Details Ihrer Nebenkostenabrechnung können wir aus der Ferne leider nur schlecht beurteilen. Wir empfehlen Ihnen, die Abrechnungsdaten, die Sie vom Vermieter erhalten haben, einem Fachanwalt oder einem Mieterverein vorzulegen. Dort erhalten Sie eine Rechtsberatung.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Deniseam 24.01.2017 09:01
Wann muss die Abrechnung gemacht werden wenn ein Mieter auszieht zb eine Abrechnung vom 1.01.15 bis 15.03.15
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 24.01.2017 09:05
Hallo Denise,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Nebenkostenabrechnung muss beim Mieter ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes, unabhängig davon, wann ein Mieter auszieht. Läuft der Abrechnungszeitraum also beispielsweise vom 1. Januar bis zum 31. Dezember, muss die Nebenkostenabrechnung am 31. Dezember des folgenden Jahres beim Mieter sein. Das gilt auch dann, wenn dieser schon im März ausgezogen ist. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverein wie Haus & Grund.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Susi am 22.01.2017 18:43
Mein Vermieter weigert sich mir meine Abrechnung zu geben solange ich einemmiete in Verzug bin. Ist das
Rechtens? Was kann ich tun? Ziehe jetzt aus und habe
Keine Abrechnung von 2015.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 23.01.2017 09:45
Hallo Susi,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn ein Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht rechtzeitig erstellt, verliert er das Recht auf mögliche Nachzahlungen des Mieters. Andersherum verliert der Mieter aber nicht das Recht auf etwaige Rückzahlungen.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Manfred Focke am 03.11.2016 13:33
Wir bezahlen EURO 580. wrm.
beinhaltet fest 150 E. Nebenkosten. Wir mußten schon einmal nachbezahlen.
Einmal gab es eine Rückzahlung. Jetz erhalten wir seit drei Jahren keine Abrechnung.
auf Kommentar antwortenAminga am 19.01.2017 00:57
Der Vermieter muss abrechnen. Schreiben Sie einen Brief und fordern Sie die Abrechnung, eine Frist setzen. Kommt die Abrechnung nicht, dürfen Sie Druck machen in dem Sie die Nebenkosten einbehalten bis er abrechnet. Das müssen Sie dem Vermieter schriftlich mitteilen und wenn die Abrechnung dann kommt, müssen Sie die einbehaltene Beträge wieder an den Vermieter überweisen.
Sollte sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung ergeben, müssen Sie für Jahre 2013, 2014, 2015 keine Nachzahlung bezahlen. Es ist verjährt. Guthaben steht Ihnen zu.
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